6 august 2019
de către Jonathan Rivera, regizor, capright
Stephen Hawking Se teme că dezvoltarea inteligenței artificiale complete (IA) presupune sfârșitul rasei umane. Apoi, cu recentele progrese exponențiale în inteligența artificială, este firesc să credem că AI va înlocui în curând nevoia unei evaluări comerciale religioase umane. Abilitatea de a colecta și de a adăuga cantități mari de date a îmbunătățit în mod eficient calitatea modelelor de evaluare automată (AVM), algoritmi sofisticați de calculator care estimează valoarea unei proprietăți date. De mult timp, AVM-urile au fost încorporate în piața imobiliară cu o singură familie și acum există mai multe grupuri care încearcă să extindă utilizarea proprietăților comerciale AVM. Un procent din ce în ce mai mare din industria noastră consideră că capabilitățile de date, eficiența și criteriile imparțiale AVM vor fi egale cu acestea sau chiar superioare evaluărilor umane. Cu toate acestea, atunci când se iau în considerare seturile de date limitate și nestandardizate, natura subiectivă a unei mari părți a procesului de evaluare, numeroasele judecăți pe care o evaluare și mediul de reglementare necesită o responsabilitate personală, este puțin probabil ca AVM-urile să fie puțin probabil să fie complet probabil complet Înlocuiți evaluarea umană pe termen scurt.
Relual de judecată
Din venitul pieței la estimările de cheltuieli și parametrii de investiții, evaluatorii emit zeci de avize pe parcursul procesului de evaluare. Deși multe dintre aceste decizii se bazează direct pe date concrete, uneori pot fi mai nuanțe. De exemplu, o vânzare recentă a unui apartament de clasă mai nou, cu un preț care este semnificativ sub prețul de vânzare poate părea o indicație a unei piețe declive. Cu toate acestea, după intervievarea coridoarelor active pe piața imediată, evaluarea învață că proprietatea a avut mai multe defecte de proiectare care au cerut cumpărătorului să investească un capital semnificativ pentru ao remedia. Sau, ca un alt exemplu, atunci când revizuiți caracteristicile unui vechi turn de apartament, pe hârtie, proprietatea pare a fi o clădire veche urbană a clasei B, mai veche și tipică. Cu toate acestea, după o investigație suplimentară, evaluarea învață că clădirea este recunoscută pe piață ca un activ de „trofeu” și care ar fi probabil vândut cu o rată de capitalizare puțin mai mică decât media datorită unicității sale arhitecturale. În aceste cazuri, judecata și observația umană ar lua factori importanți că un AVM nu are capacitatea de a detecta.
AVMS reprezintă o cutie neagră pentru unii, recursul AVM este că ar produce un rezultat destul de previzibil bazat exclusiv pe date agregate. Acest lucru poate funcționa bine în timpul unei piețe normale de tendință de tendință, dar, pe măsură ce descoperim în timpul crizei financiare din 2008, algoritmii complexi pe care puțini înțeleg pot provoca daune semnificative în timpul unei recesiuni susținute. În prima parte a ultimului deceniu, sistemele automate au fost utilizate pentru a construi valori recomandate ipotecare cu ratinguri ridicate de credit. Cu toate acestea, atunci când debitorilor au început să respecte plățile, a fost dificil ca băncile să înțeleagă care părți ale valorilor garantate ipotecare nu aveau valoare și ce au fost solvenți. Ar fi nevoie de ani pentru a le dezlega. Datorită complexității modelelor de calculatoare subiacente și a numărului limitat de persoane care înțeleg mecanica lor, AVMS pentru activele comerciale au riscuri similare. În schimb, evaluarea tradițională sunt directe și toți factorii relevanți de evaluare sunt explicați în narațiune. În plus, clientul are capacitatea de a vorbi cu evaluatorul, care este personal responsabil pentru opinia.
Div id = „4FAA0C2D9C”>
Computere nu cumpara sau vinde imobiliare comerciale
O evaluare este o valoare a valorii care este o distanță mare între un cumpărător dispus și un vânzător dorit. Cumpărătorii probabili din cele mai mari active comerciale comerciale sunt instituțiile financiare, fondurile de pensii și trusturile de investiții. Ca atare, judecățile și deciziile pe care evaluatorul devine motivațiile cumpărătorului și vânzătorul informează selecția metodologiei și ipotezele utilizate în procesul de evaluare. Până în prezent, un AVM nu este capabil de acest tip de judecată umană.Algoritmii computerului utilizați într-un AVM sunt excelenți pentru extragerea datelor din diverse surse într-o manieră exactă și eficientă, dar nu pot cuprinde procesul de luare a deciziilor unui posibil cumpărător sau vânzător. La sfârșitul zilei, imobiliar comercial este o afacere de relații și nu este posibil ca un AVM să capteze motivațiile cumpărătorilor și vânzătorilor.
AVM și piața locuințelor cu o singură familie de mai mulți ani , AVMS au fost utilizate pe piața rezidențială cu o singură familie (SFR). În multe cazuri, aceste AVM funcționează bine și sunt mai eficiente decât evaluările umane tradiționale. Acest lucru este valabil în special atunci când tipul de locuințe este comercializat (de exemplu, o subdiviziune rezidențială mare suburbană). Cu toate acestea, chiar și în cadrul pieței SFR, AVM-urile au limitele lor. Pentru o parte substanțială a pieței, reglementările actuale interzic AVM pentru împrumuturile federale sau ipotecare garantate cu prețurile de vânzare care depășesc 400.000 de dolari. În plus, datorită diferiților factori subiectivi care intervin în evaluările SFR, creditorii recunosc că AVM-urile sunt mai utile ca punct de plecare în loc de valoarea finală a valorii.
Pariuri sunt mai mari pentru imobiliare comerciale
Activele imobiliare comerciale sunt adesea mult mai mari și unice, cu valori apreciate care depind de o mare varietate de estimări complexe și ipoteze. Acest nivel de complexitate crește probabilitatea unei erori în timpul procesului de evaluare. O singură ipoteză incorectă poate duce la o schimbare masivă a estimării valorii. În prezent, oamenii sunt încă mult mai buni decât computerele să recunoască când „ceva greșit” cu valoarea unui singur activ și sunt mai capabili să identifice erorile din ipoteze.
În timp ce o evaluare implică a Cantitate mare de analize și calcule de date, este încă o artă decât o știință. Evaluatorii sunt buni pentru observarea și integrarea factorilor subiectivi care nu pot apărea în date. În plus, raportul și evaluarea sunt de neprețuit pentru Client în timpul procesului de evaluare a evaluării atunci când se determină cum și de ce au fost luate anumite decizii. În cele din urmă, judecata umană este cel mai important factor în determinarea acțiunilor unui cumpărător și a unui vânzător probabil. Acest lucru nu înseamnă că AVM-urile nu merită nimic. Ca și alte progrese tehnologice, probabil vor fi un instrument din ce în ce mai util ca parte a procesului de evaluare. Dar numai oamenii pot produce evaluări. Deocamdată, cel mai bun lucru pe care îl puteți face AVM este de a ajuta la procesul de colectare a datelor și să stabilească orientări generale pentru evaluatorii care trebuie să asimileze datele subiective și să ia decizii pentru care sunt responsabile. Deși AI poate să semene eventualul sfârșit al rasei umane, acesta nu va stinge nevoia pe termen scurt a evaluărilor imobiliare comerciale umane.