Vrem să vorbim puțin despre o problemă importantă de cumpărare și retenție – Leverage financiară – de ce este bun (și rău) și poate vreau să o consider pentru dvs. Proiecte de investiții.
Să începem cu …
Ce este pârghia?
Pe scurt, pârghia este împrumutată sau folosirea banilor altor persoane (speranță ) Creșteți randamentele pe care le primesc investițiile lor. Un împrumut este cel mai comun mod de pârghie în sectorul imobiliar – este folosit un pic de banii dvs. (plata dvs. în avans) pentru a cumpăra o proprietate și împrumutați bani pentru restul sumei de cumpărare. În funcție de mai multe lucruri, o parte a împrumutului sau de toți banii pentru cumpărare poate crește (sau pot scădea) rentabilitatea investiției.
aici este un exemplu:
Să spunem că cumpărați o proprietate pentru 100.000 de euro și petreceți toți banii dvs. pentru ao achiziționa (fără credit). Să spunem, de asemenea, că proprietatea generează 1.200 de euro pe lună de închiriat, iar jumătate din acestea sunt la cheltuieli. La sfârșitul fiecărei luni, câștigi o medie de 600 EUR în fluxul de numerar (câștig); Acest lucru se traduce în 7.200 de euro pe an în fluxul de numerar (câștig). Un simplu calcul al rentabilității investițiilor ar consta în împărțirea câștigului între valoarea investiției (7.200 € / 100.000 €), ceea ce ne arată că rentabilitatea investiției acestei proprietăți este de 7,2%.
dacă cumpărăm aceeași proprietate cu un împrumut tipic, unde am pus 20% (20.000 de euro) și am împrumutat 80% (80.000 €) timp de 30 de ani la un interes de 4%. Plasați informațiile într-un calculator ipotecar și veți vedea că plata lunară ar fi de 405 de euro. Revenind la numerele anterioare, acum ar trebui să scăpăm 405 € pe lună la ipoteca de 600 € pe care ați câștigat-o, lăsând-o cu 195 de euro pe lună în fluxul de numerar (venit). Aceasta este echivalentă cu 2,340 EUR pe an în fluxul de numerar (venit).
După cum puteți vedea, utilitatea noastră anuală a scăzut suficient, dar a făcut, de asemenea, investiția noastră totală în acord – 100.000 € banii noștri la doar 20.000 de euro. Întoarcerea noastră pe investiții arată acum: 2,340 € / 20.000 € = 11,7%. Am crescut returnarea investiției de 7,2% la 11,7% prin comandarea banilor!
pârghie pozitivă VS negative pârghie
în exemplul anterior, datorită faptului că banii împrumutați ( Leverage) a crescut revenirea noastră asupra proprietății, o numim „influență pozitivă”.
acum, ce se întâmplă dacă avem același scenariu ca cel precedent, dar în loc să împrumutați 80.000 de euro la un interes de 4,5% timp de 30 de ani, am plătit încă 7% dobândă bani? Prin introducerea numerelor în calculatorul nostru ipotecar din nou, obținem o plată ipotecară lunară de 53 €2. Folosind același exemplu ca originalul, scădem 532 € pe 600 € pe 600 € pe 600 € € ipotecare Am câștigat pe lună și vedem că în acest scenariu, fluxul nostru de numerar (câștigul) este redus la 68 EUR pe lună sau 816 EUR pe an.
așa cum era de așteptat cu cea mai mare rată a dobânzii ipotecă, beneficiul nostru anual a fost redus și mai mult. Și dacă Facem calculul nostru de întoarcere despre investiție – împărțind profiturile noastre de 816 € asupra investiției noastre de 20.000 de euro, determinăm că rentabilitatea investiției a fost redusă la 4,1%. În acest caz, împrumutul de bani ne-a redus randamentul la investiții – când se întâmplă acest lucru, o numim „pârghie negativă”.
Imobiliare sunt minunate deoarece sunt unul dintre puținele tipuri de investiții în care acesta Puteți folosi pârghia; dar din același motiv, utilizarea necorespunzătoare a efectului de levier poate fi foarte riscantă pentru investitorii imobiliari. Primul risc a fost menționat mai devreme – găsiți-vă într-o situație de pârghie negativă – dar există și alte riscuri …
Riscuri de pârghie
În plus față de efectul de levier negativ, există trei mari riscuri atunci când se utilizează pârghie:
1. Leverage adaugă, în general, costuri suplimentare pentru investiția dvs. în fiecare lună – plata ipotecii. Când cumpărați totul cu numerar (fără credit), dacă un chiriaș este mutat și casa este vacantă, costul lunar pentru menținerea proprietății este relativ scăzut – impozite (care de obicei nu plătesc fiecare Luna), asigurare (care nu este plătită în fiecare lună) și poate servicii publice. Dacă aveți nevoie de trei luni pentru a obține un nou chiriaș pe proprietate, cheltuielile directe ale buzunarului dvs. nu vor fi distractive, dar probabil că nu vor lăsa falimentul.Pe de altă parte, dacă aveți o plată ipotecară de 400 EUR sau 500 EUR în fiecare lună – ca în exemplele anterioare – care adaugă costuri de buzunar propriu semnificativ atunci când o unitate este goală … sau mai rău, când aveți un chiriaș care nu plătește și treceți printr-o evacuare. Desigur, având rezerve de numerar poate atenua această situație, dar totuși nu este distractivă.
2. Leverage poate distruge lichiditatea. Aceasta este ceea ce vrem să spunem cu aceasta: imaginați-vă o situație în care aveți nevoie de bani rapizi. De exemplu, aveți o cheltuială de urgență, copilul dvs. este pe punctul de a merge la facultate, are facturi medicale, este necesară o nouă mașină, etc, și să spunem că dețineți casa și doriți să vindeți casa pentru a obține acei bani. Dacă ați plătit proprietatea în numerar, ați putea să o vindeți indiferent dacă piața a crescut sau dacă a scăzut sau dacă a rămas același lucru din momentul în care ați făcut achiziția. Este posibil să trebuiască să vă confruntați cu o pierdere, dar îl puteți vinde încă. Acum, imaginați-vă că ați avut un împrumut asupra proprietății pentru 80% din valoarea și imaginați-vă că valoarea de piață a fost redusă la 30% din momentul cumpărării (acest lucru sa întâmplat în multe locuri în 2007-2008) – acum tu trebuie mai mult pe împrumut decât puteți câștiga vânzarea casei dvs.! Dacă nu aveți bani în plus pentru a plăti diferența dintre ceea ce ar trebui și ceea ce doriți să vindeți casa, atunci nu puteți să-l vindeți.
3. Leverage poate provoca faliment.
Există mai multe tipuri diferite de împrumuturi
un împrumut complet amortizabil este unul în care, la sfârșitul plăților dvs., nu vă datorați nimic mai mult de credit Entitatea și casa este a ta, liberă și clară; Un împrumut de balon este unul în care, la un moment dat în viitor, sa convenit să plătească împrumutul cu o mare sumă globală.
Un împrumut de dobândă fix este unul în care rata dobânzii păstrează Același lucru pentru toată viața împrumutului;
Un împrumut de dobândă variabil este unul în care rata dobânzii se poate schimba anual (în sus sau în jos).
Dacă aveți o rată fixă a împrumutului în totalitate amortizat (unul în cazul în care rata dobânzii rămâne aceeași pe tot parcursul vieții împrumutului și apoi sunteți proprietarul casei), există un risc mic – știți cât de mult datorați în fiecare lună până în ziua în care casa este găsită pe deplin plătită . Dar, dacă aveți un împrumut cu rată variabilă, veți veni un moment în viitor, când aveți o mare parte din numerar (plata globală) sau rata dobânzii dvs. poate crește, făcând plata lunară a ipotecii este mai mare. În orice situație / ambele situații, dacă nu sunteți pregătiți, vă puteți găsi în probleme financiare. Dacă piața a crescut, aveți întotdeauna opțiunea de a vinde casa și de a părăsi împrumutul; Dar dacă valoarea casei a scăzut până la punctul în care datorezi mai mult decât casa merită, te-ai putea găsi cu un proces ipotecar … sau mai rău, cu care se confruntă falimentul.
acum că știi acum Beneficiile și riscurile de pârghie, probabil merită să se petreacă câteva minute discutarea în ce măsură efectul de levier vă poate ajuta să maximizați întoarcerea dvs. – știți cât de multă pârghie puteți (și nu puteți) să vă ajute să mergeți departe de determinarea momentului – și cum ar trebui să se utilizeze pârghia Graficul care arată când și pentru cât de mult crește randamentul investițiilor, deoarece creșterea pârghiei. Pentru a construi acel grafic, avem nevoie de un exemplu de proprietate cu care să lucrăm. Voi presupune o proprietate de închiriere care generează 2% din costul său într-o închiriere lunară și în care toate costurile (cheltuieli + chiria pierderilor + cheltuielile de capital) sunt de 50% din acel venit brut. De exemplu, o proprietate de 100.000 de euro cu 2 000 de euro pentru chirie pe lună care generează 1.000 € în fluxul de numerar după toate costurile.
pentru o achiziție realizată în întregime în numerar putem descoperi ceea ce este revenirea destul de ușor – Proprietatea generează 2% din prețul de cumpărare de închiriat pe lună, dar jumătate sunt la toate costurile. Acest lucru lasă 1% din prețul de cumpărare pe lună în profituri. Înmulțiți timp de 12 luni și acesta este de 12% din prețul de cumpărare pe an în profit. În exemplul nostru anterior, este de 12.000 de euro în profit pe an într-o proprietate de 100.000 de euro. După cum vă puteți imagina, aceasta este o rentabilitate a investiției de 12%. Și amintiți-vă, acest lucru este cu o achiziție realizată în întregime în numerar.
Următorul grafic indică cum – atâta timp cât crește pârghia – creșterea investițiilor crește.Ne uităm la impactul pârghiei folosind două tipuri comune de împrumuturi – un împrumut convențional (linia albastră) și un portofoliu de credite (linia verde) – cu cantitatea de pârghie indicată pe axa X și rentabilitatea investiției indicate în y Axa:
Acestea sunt unele dintre concluzii pe care le putem trece prin acest grafic:▪ sub 60 de ani % Leverage, rentabilitatea investiției este practic plat, fără prea multă oportunitate de a influența randamentul investiției, indiferent de tipul de împrumut.
▪ între 60-80% Leverage, amortizare / rata de împrumut (împrumutul convențional are cea mai lungă amortizare și cea mai mică rată) va determina dacă puteți începe să creșteți rentabilitatea investiției sau nu.
▪ peste 80%, orice influență pozitivă va crește considerabil rentabilitatea investiției, dar am. Sortare / rata va juca un rol foarte important în dimensiunea creșterii.
Concluzia cheie este că, pentru cantități mai mici de pârghie, nu există Diferența mare între portofoliul de credite convențional vs – și, de fapt, pârghia nu face prea multă diferență. Pentru cantități medii de pârghie (60-80%), există o mare diferență în COC, pe baza tipului de împrumut ales. Și pentru o cantitate mai mare de pârghie, ambele opțiuni de împrumut sunt bune, dar termenii / taxele convenționale sunt foarte benefice.
divid id = „716E986D8″>
așa, acum cine are cel mai mult Din piesele mari ale puzzle-ului, întrebarea este: Ar trebui să utilizați pârghia pentru tranzacțiile dvs.? Sau ar trebui să cumperi cu totul în numerar?
în cazul în care utilizați pârghie
dacă utilizarea sau nu leverage este o întrebare foarte personală – ceea ce înseamnă că fiecare investitor trebuie să-ți întrebe ce obiectivele sunt, care este nivelul dvs. de confort în raport cu riscul etc. Personal, îmi place să folosesc pârghia, deoarece crește ROI, dar îl folosim conservator pentru a evita marile riscuri care merg împreună cu utilizarea sa.
prin conservator, înțelegem că:
▪ Întotdeauna ne asigurăm că avem rezerve de numerar suficiente.
▪ Încercăm să ne menținem pârghia în jurul valorii de 70-80% din ceea ce plătim pentru proprietate (în acest fel, obținem beneficiile efectului de levier , dar dacă piața scade 20-30% și ar rămâne în continuare „sigură”.
▪ Încercăm să folosim împrumuturile care au cea mai lungă perioadă de amortizare și cea mai mică rată a dobânzii.
<
Încercăm să evităm utilizarea împrumuturilor cu dobândă variabilă, iar dacă facem, încercăm să ne asigurăm că avem un plan de acțiune atunci când crește rata dobânzii.
Cei care sunt opiniile noastre personale pe utilizarea efectului de levier. Știu că alți oameni nu folosesc niciodată pârghii și întotdeauna Pag Un numerar. Știu că alții să profite de până la 100% din prețul de cumpărare (punerea banilor din contul dvs., dacă este posibil). Nici una dintre aceste strategii nu este intrinsec bună sau rea; Este doar o chestiune de ceea ce este corect sau incorect pentru fiecare investitor individual.
sperăm că acest lucru vă oferă suficiente informații pentru a vă ajuta să luați decizii informate cu privire la modul în care veți folosi (sau nu utilizați) pârghia pentru imobilul dvs. Investiții.