6 de agosto de 2019
por Jonathan Rivera, diretor, captinho
stephen Hawking Temia que o desenvolvimento da inteligência artificial completa (IA) supôs o fim da raça humana. Em seguida, com os recentes avanços exponenciais na inteligência artificial, é natural pensar que a AI substituirá em breve a necessidade de uma avaliação imobiliária comercial religiosa humana. A capacidade de coletar e adicionar grandes quantidades de dados melhorou eficientemente melhorou a qualidade dos modelos de avaliação automatizada (AVM), algoritmos de computador sofisticados que estimam o valor de uma determinada propriedade. Por muito tempo, o AVMs foi incorporado ao mercado imobiliário unifamiliar e agora existem vários grupos que tentam expandir o uso do AVM para as propriedades comerciais. Uma porcentagem crescente de nossa indústria acredita que as capacidades de dados, a eficiência e os critérios imparciais do AVM serão iguais ou até mesmo superiores às avaliações humanas. No entanto, quando os conjuntos de dados limitados e não padronizados são considerados, a natureza subjetiva de uma grande parte do processo de avaliação, os inúmeros julgamentos que uma avaliação e o ambiente regulatório requer responsabilidade pessoal, é improvável que o AVMS seja improvável Substitua a Avaliação Humana a curto prazo.
Reloval julgamento da renda do mercado às estimativas de despesas e parâmetros de investimento, os avaliadores emitem dezenas de opiniões ao longo do processo de avaliação. Embora muitas dessas decisões sejam baseadas diretamente em dados concretos, às vezes podem ser mais nuances. Por exemplo, uma venda recente de uma propriedade de apartamento mais nova classe com um preço que está significativamente abaixo do preço de venda pode parecer uma indicação de um mercado declive. No entanto, após entrevistar corredores ativos no mercado imediato, a avaliação aprende que a propriedade teve vários defeitos de design que exigiram que o comprador investisse um capital significativo para remediá-lo. Ou, como outro exemplo, quando revisando as características de uma antiga torre de apartamentos, no papel, a propriedade parece ser uma antiga edifício urbana da classe B, mais antiga e típica. No entanto, após uma investigação adicional, a avaliação aprende que o edifício é reconhecido no mercado como um ativo de “troféu” e que provavelmente seria vendido com uma taxa de capitalização ligeiramente inferior à média devido à sua exclusividade arquitetônica. Nestes casos, o julgamento humano e a observação tomariam fatores importantes que um AVM não tem capacidade de detectar.
AVMs são uma caixa preta para alguns, o apelo AVM é que produziria um resultado bastante previsível baseado apenas em dados agregados. Isso pode funcionar bem durante um mercado normal de tendência de alta, mas como descobrimos durante a crise financeira de 2008, os complexos algoritmos que poucos entendem podem causar danos significativos durante uma recessão sustentada. Durante a primeira parte da última década, os sistemas automatizados foram usados para construir valores apoiados pela hipoteca com altos ratings de crédito. No entanto, quando os mutuários começaram a não cumprir os pagamentos, era difícil para os bancos entender quais partes dos valores apoiados pela hipoteca não tinham valor e o que eles eram solventes. Levaria anos para desvendar eles. Devido à complexidade dos modelos de computador subjacentes e o número limitado de pessoas que entendem sua mecânica, o AVMs para ativos comerciais têm riscos semelhantes. Em contraste, os avaluos tradicionais são diretos e todos os fatores relevantes para avaliação são explicados na narrativa. Além disso, o cliente tem a capacidade de falar com o avaliador, que é pessoalmente responsável pela opinião.
Computadores não compram ou vendem imóveis comerciais
Uma avaliação é um valor de valor que é uma grande distância entre um comprador disposto e um vendedor disposto. Prováveis compradores da maioria dos grandes ativos imobiliários comerciais são instituições financeiras, fundos de pensão e confiança de investimento. Como tal, os julgamentos e decisões que o avaliador se torna as motivações do comprador e o vendedor informam a seleção da metodologia e as suposições usadas no processo de avaliação. Até agora, um AVM não é capaz desse tipo de julgamento humano.Os algoritmos de computador usados em um AVM são excelentes para extrair dados de várias fontes de uma maneira precisa e eficiente, mas não podem compreender o processo de tomada de decisão de um possível comprador ou vendedor. No final do dia, o mercado imobiliário comercial é um negócio de relacionamento, e não é possível que um AVM capture as motivações de compradores e vendedores.
AVM e o mercado imobiliário única por vários anos , AVMs foram usados no mercado residencial unifamiliar (SFR). Em muitos casos, esses AVMs funcionam bem e são mais eficientes que as avaliações humanas tradicionais. Este é especialmente o caso quando o tipo de alojamento é comercializado (por exemplo, uma grande subdivisão residencial suburbana). No entanto, mesmo dentro do mercado da SFR, os AVMs têm seus limites. Para uma parte substancial do mercado, os regulamentos atuais proíbem o AVM para empréstimos federais ou hipotecários com preços de venda superiores a US $ 400.000. Além disso, devido aos vários fatores subjetivos que intervêm nas avaliações da SFR, os credores reconhecem que os AVMs são mais úteis como ponto de partida, em vez do valor final do valor.
As apostas são mais altas para imóveis comerciais
Ativos imobiliários comerciais são frequentemente ativos muito maiores e exclusivos com valores valiosos que dependem de uma grande variedade de estimativas e suposições complexas. Esse nível de complexidade aumenta a probabilidade de um erro durante o processo de avaliação. Uma única suposição incorreta pode levar a uma mudança maciça na estimativa de valor. No momento, os humanos ainda são muito melhores do que os computadores para reconhecer quando “algo está errado” com o valor de um único ativo e é mais capaz de identificar erros nas suposições.
Enquanto uma avaliação envolve um Grande quantidade de análises e cálculos de dados, ainda é mais uma arte que uma ciência. Os avaliadores são bons para observar e integrar fatores subjetivos que podem não aparecer nos dados. Além disso, o relatório e a avaliação são inestimáveis para o cliente durante o processo de revisão de avaliação ao determinar como e por que certas decisões foram tomadas. Finalmente, o julgamento humano é o fator mais importante na determinação das ações de um provável comprador e vendedor. Isso não significa que os AVMs não valem nada. Como outros avanços tecnológicos, eles provavelmente serão uma ferramenta cada vez mais útil como parte do processo de avaliação. Mas apenas os humanos podem produzir avaliações. Por enquanto, a melhor coisa que você pode fazer um AVM é ajudar no processo de coleta de dados e estabelecer diretrizes gerais para os avaliadores que devem assimilar os dados subjetivos e tomar decisões para as quais são responsáveis. Embora a AI possa agarrar o final da corrida humana, não extinguirá a necessidade de curto prazo de avaliações imobiliárias comerciais humanas.