Queremos falar um pouco sobre uma importante questão de compra e retenção – alavancagem financeira – por que é bom (e ruim) e talvez eu queira considerá-lo para o seu investimento de projetos.
Vamos começar com …
O que é alavancagem?
Em suma, a alavancagem é emprestada ou fazendo uso do dinheiro de outras pessoas que (espero ) Aumentar os rendimentos que seus investimentos recebem. Um empréstimo é o caminho mais comum de alavancagem no setor imobiliário – é usado um pouco do seu próprio dinheiro (seu pagamento) para comprar uma propriedade e você pedir dinheiro emprestado para o resto do valor da compra. Dependendo de várias coisas, a peça de empréstimo ou todo o dinheiro para compra pode aumentar (ou diminuir) retorno sobre o investimento.
Aqui está um exemplo:
Vamos dizer que você compra uma propriedade por € 100.000 e gastar todo o seu próprio dinheiro para adquiri-lo (sem crédito). Vamos igualmente dizer que a propriedade gera € 1.200 por mês para alugar, e metade disso vai às despesas. No final de cada mês, você ganha uma média de € 600 no fluxo de caixa (ganho); Isso se traduz em € 7,200 por ano no fluxo de caixa (ganho). Um cálculo simples de retorno sobre o investimento consistiria em dividir o ganho entre o valor do investimento (€ 7.200 / € 100.000) que nos mostra que nosso retorno sobre o investimento dessa propriedade é de 7,2%.
Se comprarmos a mesma propriedade com um empréstimo típico, onde colocamos 20% (€ 20.000) e emprestados 80% (€ 80.000) por 30 anos em um interesse em 30 anos. Coloque as informações em uma calculadora de hipoteca e você verá que o pagamento mensal seria de € 405. Voltando aos números anteriores, agora teríamos que subtrair os 405 € por mês na hipoteca de 600 € que você ganhou, deixando-a com € 195 por mês no fluxo de caixa (renda). Que é equivalente a € 2.340 por ano em fluxo de caixa (renda).
Como você pode ver, nossa utilidade anual diminuiu o suficiente, mas também fez o nosso investimento total no acordo – € 100.000 de nosso dinheiro em apenas € 20.000. Nosso retorno sobre o investimento agora se parece com isso: € 2.340 / US $ 20.000 € = 11,7%. Aumentamos nosso retorno sobre o investimento de 7,2% para 11,7% apenas encomendando dinheiro!
Alavancagem positiva vs Alavancagem negativa
no exemplo anterior, devido ao dinheiro emprestado ( Alavancagem) aumentou nosso retorno na propriedade, chamamos de “influência positiva”.
Agora, o que acontece se tivermos o mesmo cenário que o anterior, mas em vez de pedir emprestado os 80.000 € em um interesse de 4,5% por 30 anos, pagamos 7% juros sobre dinheiro? Ao colocar números em nossa calculadora de hipoteca novamente, obtemos um pagamento mensal de hipoteca de € 532. Usando o mesmo exemplo que o original, subtraimos os 532 € no 600 € Hipoteca Nós estávamos ganhando por mês, e vemos que nesse cenário, nosso fluxo de caixa (ganho) é reduzido para € 68 por mês, ou € 816 por ano.
como esperado com a maior taxa de juros hipoteca, nosso benefício anual foi reduzido ainda mais. E se Fazemos nosso cálculo de retorno sobre o investimento – dividindo nosso lucro de 816 € em nosso investimento de € 20.000, determinamos que nosso retorno sobre o investimento foi reduzido para 4,1%. Nesse caso, o empréstimo de dinheiro reduziu nosso retorno sobre o investimento – quando isso acontece, chamamos de “alavancagem negativa”.
imóveis são maravilhosos porque são um dos poucos tipos de investimentos onde É possível usar a alavancagem; mas pelo mesmo motivo, o uso inadequado de alavancagem pode ser muito arriscado para investidores imobiliários. O primeiro risco foi mencionado anteriormente – encontre-se em uma situação de alavancagem negativa – mas existem outros riscos também …
alavancagem de riscos
Além de alavancagem negativa, existem três grandes riscos ao usar alavancagem:
1. A alavancagem geralmente adiciona custos adicionais ao seu investimento a cada mês – pagamento da hipoteca. Quando você compra tudo com dinheiro (sem crédito), se um inquilino for movido e a casa estiver vaga, o custo mensal para manter a propriedade é relativamente baixo – impostos (que geralmente não pagam Mês), seguro (que não é pago a cada mês) e talvez serviços públicos. Se você precisar de três meses para obter um novo inquilino na propriedade, as despesas diretas do seu bolso não serão divertidas, mas provavelmente não deixarão falência.Por outro lado, se você tiver um pagamento de hipoteca de € 400 ou € 500 todos os meses – como nos exemplos anteriores – isso adiciona custos de seu próprio bolso significativamente quando uma unidade está vazia … ou pior, quando você tem um inquilino quem não paga e você está passando por um despejo. Claro, ter reservas em dinheiro pode mitigar essa situação, mas ainda não é divertido.
2. A alavancagem pode destruir liquidez. Isso é o que queremos dizer com isso: imagine uma situação em que você precisa de algum dinheiro rápido. Por exemplo, você tem uma despesa de emergência, seu filho está prestes a ir para a faculdade, tem contas médicas, um novo carro é necessário, etc, e digamos que você possua uma casa e queira vender a casa para conseguir esse dinheiro. Se você pagou a propriedade em dinheiro, você poderia vender, independentemente de o mercado tenha aumentado ou se diminuiu ou se permanecesse o mesmo desde o momento em que você fez a compra. Você pode ter que enfrentar uma perda, mas ainda pode vendê-lo. Agora, imagine que você teve um empréstimo sobre a propriedade por 80% do valor e imagine que o valor de mercado foi reduzido para 30% a partir do momento da compra (isso aconteceu em muitos lugares no 2007-28) – agora você deve mais sobre o empréstimo do que você pode ganhar vendendo sua casa! Se você não tem dinheiro extra para pagar a diferença entre o que você deve e o que você quer vender a casa, então você não pode vendê-lo.
3. A alavancagem pode causar falência.
Existem vários tipos diferentes de empréstimos
Um empréstimo completamente amortizável é aquele em que, no final de seus pagamentos, você não lhe deve nada mais para o crédito entidade e a casa é sua, livre e clara; Um empréstimo de balão é um em que, em algum momento no futuro, foi acordado pagar o empréstimo com uma grande soma global.
Um empréstimo de juros fixo é aquele em que a taxa de juros está mantendo o O mesmo para toda a vida do empréstimo;
Um empréstimo de juros variável é aquele em que a taxa de juros pode mudar (para cima ou para baixo) anualmente.
Se você tiver uma taxa fixa de empréstimo totalmente amortizado (um em que a taxa de juros continua a mesma ao longo da vida do empréstimo e, em seguida, você é o dono da casa), há pouco risco – você sabe o quanto você deve a cada mês até o dia em que a casa é totalmente pago . Mas, se você tem um empréstimo variável, você virá um momento no futuro, quando tiver uma grande parte do dinheiro (pagamento global) ou sua taxa de juros pode aumentar, o pagamento mensal da hipoteca é maior. Em qualquer / ambas as situações, se você não estiver preparado, você pode se encontrar em problemas financeiros. Se o mercado subiu, você sempre tem a opção de vender a casa e deixar o empréstimo; Mas se o valor da casa diminuiu ao ponto em que você deve mais do que a casa vale a pena, você pode se encontrar enfrentado um julgamento de hipoteca … ou pior, enfrentando falência.
agora que você sabe Os benefícios e riscos de alavancagem provavelmente valem a pena gastar alguns minutos discutindo em que medida a alavancagem pode realmente ajudá-lo a maximizar seus retornos – saber quanta alavancagem você pode (e não pode) ajudá-lo a percorrer a determinação de – e como – a alavancagem deve ser usada.
O valor de alavancagem
O valor de alavancagem pode ser mostrado melhor por um Gráfico mostrando quando e quanto o retorno do investimento aumenta à medida que a alavancagem aumenta. Para construir esse gráfico, precisamos de um exemplo de propriedade com o qual funcionar. Vou assumir uma propriedade de aluguel que gera 2% do seu custo em um aluguel mensal e onde todos os custos (despesas + perda de aluguel + despesas de capital) são 50% dessa renda bruta. Por exemplo, uma propriedade de € 100.000 com € 2.000 para aluguel por mês que gera € 1.000 no fluxo de caixa após todos os custos.
Para uma compra feita inteiramente em dinheiro, podemos descobrir qual é o retorno facilmente – A propriedade gera 2% do preço de compra para aluguel por mês, mas a metade vai para todos os custos. Isso deixa 1% do preço de compra por mês em lucros. Multiplique por 12 meses, e isso é de 12% do preço de compra por ano em lucros. Em nosso exemplo anterior, isso é de € 12.000 em lucros por ano em uma propriedade de € 100.000. Como você pode imaginar, isso é um retorno do investimento de 12%. E lembre-se, isso é com uma compra feita inteiramente em dinheiro.
O gráfico a seguir indica como – desde que aumentos de alavancagem – o retorno do investimento aumenta.Nós olhamos para o impacto da alavancagem usando dois tipos comuns de empréstimos – um empréstimo convencional (linha azul) e um portfólio de empréstimo (linha verde) – com a quantidade de alavancagem indicada no eixo X e o retorno do investimento indicado no Y Eixo:
Estas são algumas das conclusões que podemos passar por este gráfico:▪ abaixo de 60 % de alavancagem, o retorno do investimento é basicamente plano, sem muita oportunidade para a alavancagem para impactar o retorno sobre o investimento, independentemente do tipo de empréstimo.
▪ entre 60 -80% de alavancagem, amortização / taxa de empréstimo (Empréstimo convencional tem a maior amortização e a taxa mais baixa) determinará se você pode começar a aumentar seu retorno sobre o investimento ou não.
▪ acima de 80%, qualquer influência positiva aumentará muito o seu retorno sobre o investimento, mas a am. Sortação / taxa desempenhará um papel muito importante no tamanho do aumento.
A chave Conclusão é que, para maiores quantidades de alavancagem, não há Grande diferença entre o convencional vs o portfólio de empréstimos – e, de fato, a alavancagem não faz muita diferença. Para quantidades médias de alavancagem (60-80%), há uma grande diferença em COC com base no tipo de empréstimo escolhido. E para uma maior quantidade de alavancagem, ambas as opções de empréstimo são boas, mas os termos / taxas de convencionais são muito benéficos.
Então, agora quem mais Dos grandes pedaços do quebra-cabeça, a questão é: você deve usar alavancagem para suas transações? Ou você deve comprar com tudo em dinheiro?
caso você usa alavancagem
se usar ou não alavancar é uma pergunta muito pessoal – o que significa que cada investidor tem que se perguntar o que você Objetivos são, qual é o seu nível de conforto em relação ao risco, etc. Pessoalmente, gosto de usar a alavancagem, pois aumenta nosso ROI, mas usamos conservadoramente para evitar os grandes riscos que acompanham seu uso.
Por conservador, queremos dizer que:
▪ Sempre nos certemos de que temos reservas de caixa suficientes.
▪ Tentamos manter nossa alavancagem em torno de 70-80% do que pagamos pela propriedade (dessa maneira, obtemos os benefícios da alavancagem , mas se o mercado cair 20-30% e ainda permanecerá “seguro”.
▪ Tentamos usar os empréstimos que têm o menor período de amortização e a menor taxa de juros possível.
Tentamos evitar o uso de empréstimos de interesse variável, e se o fizermos, tentamos ter certeza de que temos um plano de ação para quando a taxa de juros aumenta.
Aqueles que eles são nossas opiniões pessoais sobre o uso de alavancagem. Eu sei que outras pessoas nunca usam alavancagem e sempre pag Um em dinheiro. Eu sei que os outros aproveitam até 100% do preço de compra (colocando qualquer dinheiro da sua conta, se possível). Nenhuma dessas estratégias é intrinsecamente boa ou ruim; É apenas uma questão de que está correto ou incorreto para cada investidor individual.
Espero que isso lhe dê informações suficientes para ajudá-lo a tomar decisões informadas sobre como você usará (ou não usar) alavancagem para o seu imóvel Investimentos.