6 août 2019
par Jonathan Rivera, directeur, Capright
Stephen Hawking Craigné que le développement d’une intelligence artificielle complète (IA) supposait la fin de la race humaine. Ensuite, avec les récentes avancées exponentielles de l’intelligence artificielle, il est naturel de penser que l’AI remplacera bientôt la nécessité d’une évaluation de la succession commerciale religieuse humaine. La capacité de collecter et d’ajouter de vastes quantités de données efficacement a considérablement amélioré la qualité des modèles d’évaluation automatisés (AVM), des algorithmes informatiques sophistiqués qui estiment la valeur d’une propriété donnée. Pendant longtemps, les AVM ont été intégrés au marché du logement unifamiliale. Il existe désormais plusieurs groupes qui essaient d’élargir l’utilisation d’AVM aux propriétés commerciales. Un pourcentage croissant de notre industrie estime que les capacités de données, l’efficacité et les critères d’AVM impartiale seront égaux à ceux-ci ou même supérieurs aux évaluations humaines. Toutefois, lorsque les ensembles de données limitées et non standardisées sont considérées, la nature subjective d’une grande partie du processus d’évaluation, les nombreux jugements qu’une valorisation et l’environnement de réglementation nécessitent une responsabilité personnelle, est peu probable que les avms puissent être peu probables complètement Remplacez l’évaluation humaine à court terme.
jugement de la relève du revenu du marché aux estimations des dépenses et les paramètres d’investissement, les évaluateurs émettent des dizaines d’opinions tout au long du processus d’évaluation. Bien que nombre de ces décisions soient basées directement sur des données concrètes, elles peuvent parfois être plus nuancées. Par exemple, une vente récente d’une nouvelle propriété d’appartements de classe avec un prix nettement inférieur au prix de vente peut sembler une indication d’un marché déclinois. Cependant, après avoir interviewé des corridors actifs sur le marché immédiat, la valorisation apprend que la propriété avait plusieurs défauts de conception qui nécessitaient l’acheteur d’investir une capitale importante pour la remédier. Ou, comme un autre exemple, lors de la révision des caractéristiques d’une vieille tour d’appartement, sur papier, la propriété semble être un ancien bâtiment urbain de la classe B, plus âgée et typique. Toutefois, après une enquête supplémentaire, la valorisation apprend que le bâtiment est reconnu sur le marché en tant qu’actif du « trophée » et qui serait probablement vendu avec un taux de capitalisation légèrement inférieur à la moyenne en raison de son caractère unique en raison de son caractère unique. Dans ces cas, le jugement humain et l’observation prendraient des facteurs importants qu’un AVM n’a aucune capacité de détection.
AVMS est une boîte noire pour certains, l’appel AVM est qu’il produirait un résultat assez prévisible basé uniquement sur les données globales. Cela peut bien fonctionner lors d’un marché des tendances hausses normal, mais comme nous le découvrons pendant la crise financière de 2008, les algorithmes complexes que peu de comprises peuvent causer des dommages importants pendant une récession soutenue. Au cours de la première partie de la dernière décennie, des systèmes automatisés ont été utilisés pour créer des valeurs soutenues par des hypothèques avec des cotes de crédit élevées. Cependant, lorsque les emprunteurs ont commencé à ne pas respecter les paiements, il était difficile pour les banques de comprendre quelles parties des valeurs soutenues par des hypothèques n’avaient aucune valeur et ce qu’ils étaient solvables. Cela prendrait des années pour les démêler. En raison de la complexité des modèles informatiques sous-jacents et du nombre limité de personnes qui comprennent leur mécanique, les AVM pour les actifs commerciaux ont des risques similaires. En revanche, les évaluations traditionnelles sont directes et tous les facteurs pertinents d’évaluation sont expliqués dans le récit. En outre, le client a la capacité de parler avec l’évaluateur, qui est personnellement responsable de l’opinion.
Les ordinateurs n’achètent ni ne vendent pas de biens commerciaux
Une évaluation est une valeur de valeur qui est une grande distance entre un acheteur voulant et un vendeur volontaire. Les acheteurs probables de la plupart des grands actifs immobiliers commerciaux sont des institutions financières, des fonds de pension et des fiducies d’investissement. En tant que tels, les jugements et les décisions que l’évaluateur deviennent les motivations de l’acheteur et que le vendeur informe la sélection de la méthodologie et les hypothèses utilisées dans le processus d’évaluation. Jusqu’à présent, un AVM n’est pas capable de ce type de jugement humain.Les algorithmes informatiques utilisés dans un AVM sont excellents pour extraire des données de différentes sources de manière précise et efficace, mais ne peuvent pas comprendre le processus de prise de décision d’un éventuel acheteur ou vendeur. À la fin de la journée, l’immobilier commercial est une affaire de relation et il n’est pas possible pour un AVM de capturer les motivations des acheteurs et des vendeurs.
AVM et le marché du logement unifamiliale depuis plusieurs années , Les AVM ont été utilisés sur le marché résidentiel unique (SFR). Dans de nombreux cas, ces AVM fonctionnent bien et sont plus efficaces que les évaluations humaines traditionnelles. Ceci est particulièrement le cas lorsque le type de logement est commercialisé (par exemple, une grande subdivision résidentielle de banlieue). Cependant, même au sein du marché SFR, les AVM ont leurs limites. Pour une partie substantielle du marché, les réglementations actuelles interdisent la DVM des prêts garantis fédéraux ou hypothécaires avec des prix de vente supérieurs à 400 000 $. En outre, en raison des divers facteurs subjectifs qui interviennent dans les évaluations de SFR, les prêteurs reconnaissent que les AVM sont plus utiles comme point de départ au lieu de la valeur finale de la valeur.
Paris sont plus élevés pour l’immobilier commercial
Les actifs immobiliers commerciaux sont souvent beaucoup plus importants et des actifs uniques avec des valeurs valorisées qui dépendent d’une grande variété d’estimations complexes et d’hypothèses. Ce niveau de complexité augmente la probabilité d’une erreur lors du processus d’évaluation. Une seule hypothèse incorrecte peut entraîner une modification massive de l’estimation de la valeur. Pour le moment, les humains sont encore beaucoup mieux que les ordinateurs à reconnaître lorsque « quelque chose ne va pas » avec la valeur d’un seul actif et sont plus capables d’identifier des erreurs dans les hypothèses.
tandis qu’une évaluation implique une évaluation Une grande quantité d’analyses et de calculs de données, c’est encore plus un art qu’une science. Les évaluateurs sont bons pour observer et intégrer des facteurs subjectifs pouvant ne pas apparaître dans les données. En outre, le rapport et l’évaluation sont inestimables pour le client lors du processus d’examen de l’évaluation lors de la détermination de la manière dont certaines décisions ont été prises. Enfin, le jugement humain est le facteur le plus important pour déterminer les actions d’un acheteur et de vendeur probable. Cela ne signifie pas que les averses ne valent rien. Comme d’autres avancées technologiques, ils constitueront probablement un outil de plus en plus utile dans le cadre du processus d’évaluation. Mais seuls les humains peuvent produire des évaluations. Pour l’instant, la meilleure chose à faire, la meilleure chose à faire est d’aider dans le processus de collecte de données et d’établir des directives générales pour les évaluateurs qui doivent assimiler des données subjectives et prendre des décisions pour lesquelles elles sont responsables. Bien que l’AI puisse augurer la fin éventuelle de la race humaine, il n’étintera pas le besoin à court terme des évaluations immobilières commerciales humaines.