6 agosto 2019
di Jonathan Rivera, regista, Capright
Stephen Hawking temeva che lo sviluppo della completa intelligenza artificiale (IA) supposta alla fine della razza umana. Quindi, con i recenti progressi esponenziali nell’intelligenza artificiale, è naturale pensare che l’AI sostituirà presto la necessità di una valutazione immobiliare commerciale religiosa umana. La capacità di raccogliere e aggiungere vaste quantità di dati in modo efficiente ha notevolmente migliorato la qualità dei modelli di valutazione automatizzati (AVM), algoritmi di computer sofisticati che stimano il valore di una determinata proprietà. Per molto tempo, AVMS è stato incorporato nel mercato immobiliare singolo e ora ci sono diversi gruppi che cercano di espandere l’uso di AVM alle proprietà commerciali. Una percentuale crescente del nostro settore ritiene che le funzionalità di dati, l’efficienza e i criteri AVM imparziali saranno uguali a loro o addirittura superiori alle valutazioni umane. Tuttavia, quando sono considerati i set di dati limitati e non standardizzati, la natura soggettiva di gran parte del processo di valutazione, le numerose sentenze che una valutazione e l’ambiente normativo richiedono responsabilità personale, è improbabile che gli AVM possano essere improbabili Sostituire la valutazione umana a breve termine.
Giudizio rilasciato dal reddito del mercato alle stime di spese e ai parametri di investimento, i valutatori emettono dozzine di opinioni in tutto il processo di valutazione. Mentre molte di queste decisioni sono basate direttamente sui dati concreti, a volte possono essere più sfumati. Ad esempio, una recente vendita di una proprietà di un appartamento più nuova di classe con un prezzo che è significativamente inferiore al prezzo di vendita può sembrare un’indicazione di un mercato decloso. Tuttavia, dopo aver intervistato i corridoi attivi nel mercato immediato, la valutazione apprende che la proprietà ha avuto diversi difetti di progettazione che richiedevano all’acquirente a investire un capitale significativo per rimediare. O, come un altro esempio, quando si esaminano le caratteristiche di una vecchia torre dell’appartamento, su carta, la proprietà sembra essere un vecchio edificio urbano della classe B, più vecchio e tipico. Tuttavia, dopo un’indagine aggiuntiva, la valutazione apprende che l’edificio è riconosciuto nel mercato come un bene del “trofeo” e che sarebbe probabilmente venduto con un tasso di capitalizzazione leggermente inferiore alla media dovuta alla sua unicità architettonica. In questi casi, il giudizio umano e l’osservazione adotterebbero fattori importanti che un AVM non ha alcuna capacità di rilevare.
AVMS sono una scatola nera per alcuni, l’appello AVM è che produrrebbe un risultato abbastanza prevedibile basato sul sui dati aggregati. Questo può funzionare bene durante un normale mercato rialzista di tendenza, ma come scopriamo durante la crisi finanziaria del 2008, gli algoritmi complessi che pochi capiscono possono causare danni significativi durante una recessione sostenuta. Durante la prima parte dell’ultimo decennio, i sistemi automatizzati sono stati utilizzati per costruire valori sostenuti da ipoteca con elevati valutazioni di credito. Tuttavia, quando i mutuatari hanno iniziato a non rispettare i pagamenti, è stato difficile per le banche capire quali parti dei valori dei mutui non avevano valore e cosa erano solventi. Ci vorrebbero anni per districarsi. A causa della complessità dei modelli di computer sottostanti e il numero limitato di persone che comprendono la loro meccanica, AVMS per le attività commerciali hanno rischi simili. Al contrario, le valutazioni tradizionali sono dirette e tutti i fattori pertinenti per la valutazione sono spiegati nella narrativa. Inoltre, il cliente ha la capacità di parlare con il perito, che è personalmente responsabile per il parere.
Computer non comprare o vendere immobili commerciali
Una valutazione è un valore di valore che è una grande distanza tra un acquirente disposto e un venditore volenteroso. I probabili acquirenti della maggior parte dei grandi beni immobiliari commerciali sono istituti finanziari, fondi pensione e trust di investimenti. Come tale, le sentenze e le decisioni che il perito diventa le motivazioni dell’acquirente e del venditore informano la selezione della metodologia e le ipotesi utilizzate nel processo di valutazione. Finora, un AVM non è in grado di questo tipo di giudizio umano.Gli algoritmi del computer utilizzati in un AVM sono eccellenti per l’estrazione di dati da varie fonti in modo accurato ed efficiente, ma non può comprendere il processo decisionale di un possibile acquirente o venditore. Alla fine della giornata, il settore immobiliare commerciale è un’azienda di relazioni, e non è possibile per un AVM catturare le motivazioni di acquirenti e venditori.
AVM e il mercato dell’alloggiamento unifamiliare per diversi anni , Gli AVM sono stati utilizzati nel mercato residenziale unifamiliare (SFR). In molti casi, questi AVM funzionano bene e sono più efficienti delle tradizionali valutazioni umane. Questo è particolarmente il caso quando il tipo di alloggio è commercializzato (ad esempio, una grande suddivisione residenziale suburbana). Tuttavia, anche all’interno del mercato SFR, AVMS ha i loro limiti. Per una parte sostanziale del mercato, i regolamenti correnti vietano AVM per i prestiti garantiti federali o garantiti con prezzi di vendita superiori a $ 400.000. Inoltre, a causa dei vari fattori soggettivi che intervengono nelle valutazioni di SFR, i finanziatori riconoscono che gli AVM sono più utili come punto di partenza anziché il valore finale del valore.
Le scommesse sono più alte per il settore immobiliare commerciale
I beni immobiliari commerciali sono spesso beni molto più grandi e unici con valori stimati che dipendono da una grande varietà di stime complesse e assunzioni. Questo livello di complessità aumenta la probabilità di un errore durante il processo di valutazione. Una singola assunzione errata può portare a un enorme cambiamento nella stima del valore. Al momento, gli umani sono ancora molto meglio dei computer per riconoscere quando “qualcosa non è sbagliato” con il valore di una singola risorsa e sono più in grado di identificare gli errori nelle ipotesi.
Mentre una valutazione coinvolge Grande quantità di analisi e calcoli dei dati, è ancora più un’arte che una scienza. I valutatori sono buoni per l’osservazione e l’integrazione dei fattori soggettivi che potrebbero non essere visualizzati nei dati. Inoltre, la relazione e la valutazione sono inestimabili per il cliente durante il processo di revisione della valutazione nel determinare come e perché sono state prese alcune decisioni. Infine, il giudizio umano è il fattore più importante per determinare le azioni di un probabile acquirente e venditore. Questo non significa che AVM non valga nulla. Come altri progressi tecnologici, saranno probabilmente uno strumento sempre più utile come parte del processo di valutazione. Ma solo gli umani possono produrre valutazioni. Per ora, la cosa migliore che puoi fare un AVM è di assistere nel processo di raccolta dei dati e stabilire linee guida generali per i valutatori che devono assimilare i dati soggettivi e prendere decisioni per le quali sono responsabili. Sebbene Ai possa aumentare l’eventuale estremità della razza umana, non estinguerà il bisogno a breve termine delle valutazioni immobiliari commerciali umane.