Vogliamo parlare un po ‘di un importante problema di acquisto e ritenzione – leva finanziaria – perché è buono (e cattivo) e forse voglio considerarlo per il tuo Investimento progetti.
Iniziamo con …
Che cosa è la leva?
In breve, la leva finanziaria è presa in prestito o facendo uso del denaro di altre persone (speranza ) Aumentare i rendimenti che i loro investimenti ottengono. Un prestito è il modo più comune di leva finanziaria nel settore immobiliare – è usato un po ‘dei tuoi soldi (il tuo acconto) per acquistare una proprietà e prendi in prestito denaro per il resto dell’importo dell’acquisto. A seconda di diverse cose, il prendere in prestito parte o tutti i soldi per l’acquisto può aumentare (o diminuire) il ritorno sull’investimento.
Ecco un esempio:
Diciamo di acquistare una proprietà per € 100.000 e spendere tutti i tuoi soldi per acquisirlo (senza credito). Diciamo anche che la proprietà genera € 1.200 al mese in affitto e metà di ciò va a spese. Alla fine di ogni mese, vinci una media di € 600 nel flusso di cassa (guadagno); Questo si traduce in € 7.200 all’anno nel flusso di cassa (guadagno). Un semplice calcolo del rendimento sull’investimento consisterebbe di dividere il guadagno tra l’ammontare dell’investimento (7.200 € / € 100.000) che ci mostra che il nostro ritorno sull’investimento di questa proprietà è del 7,2%.
Se acquistiamo la stessa proprietà con un prestito tipico, dove abbiamo messo il 20% (€ 20.000) e ha preso in prestito l’80% (€ 80.000) per 30 anni a un interessi del 4%. Posiziona le informazioni in un calcolatore ipotecario e vedrai che il pagamento mensile sarebbe di € 405. Ritornando ai numeri precedenti, ora dovremmo sottrarre i 405 € al mese al mutuo da 600 € che hai guadagnato, lasciandolo con € 195 al mese nel flusso di cassa (reddito). Che è equivalente a € 2.340 all’anno in flusso di cassa (reddito).
Come potete vedere, la nostra utilità annuale è diminuita abbastanza, ma ha anche fatto così il nostro investimento totale nell’accordo – € 100.000 di I nostri soldi a soli € 20.000. Il nostro ritorno sull’investimento ora è simile a questo: € 2.340 / $ 20.000 € = 11,7%. Abbiamo aumentato il nostro ritorno sull’investimento del 7,2% all’11,7% solo ordinando denaro!
Leva positiva VS Leva negativa
nell’esempio precedente, a causa del denaro preso in prestito ( Leverage) ha aumentato il nostro ritorno sulla proprietà, lo chiamiamo “influenza positiva”.
Ora, cosa succede se abbiamo lo stesso scenario del precedente, ma invece di prendere in prestito gli 80.000 euro a interessi del 4,5% per 30 anni, abbiamo pagato il 7% di interesse sul denaro? Mettendo nuovamente i numeri nel nostro calcolatore dei mutui, otteniamo un pagamento mensile di mutuo di € 532. Utilizzando lo stesso esempio dell’originale, ci sottrariamo il 532 € sul 600 € Mutuo che stavamo vincendo al mese e vediamo che in questo scenario, il nostro flusso di cassa (guadagno) è ridotto a € 68 al mese, o € 816 all’anno.
come previsto con il tasso di interesse più alto Ipoteca, il nostro vantaggio annuale è stato ridotto ancora di più. E se Facciamo il nostro calcolo di ritorno sull’investimento – dividendo il nostro utile 816 € sul nostro investimento di € 20.000, determiniamo che il nostro ritorno sull’investimento è stato ridotto al 4,1%. In questo caso, il prestito di denaro ha ridotto il nostro ritorno sull’investimento – quando ciò accade, lo chiamiamo “leva negativa”.
I beni immobili sono meravigliosi perché sono uno dei pochi tipi di investimenti dove È possibile utilizzare leva, ma per la stessa ragione, l’uso inadeguato della leva finanziaria può essere molto rischioso per gli investitori immobiliari. Il primo rischio è stato menzionato in precedenza – ritrovati in una situazione negativa di leva – ma ci sono anche altri rischi …
Levaggio dei rischi
Oltre alla leva negativa, ci sono tre grandi rischi quando si utilizza la leva:
1. Leva finanziaria aggiunge generalmente costi aggiuntivi al tuo investimento ogni mese – Pagamento del mutuo. Quando acquisti tutto con contanti (senza credito), se un inquilino viene spostato e la casa è vacante, il costo mensile per mantenere la proprietà è relativamente bassa – tasse (che di solito non pagano ciascuna Mese), assicurazione (che non viene pagata ogni mese) e forse i servizi pubblici. Se hai bisogno di tre mesi per ottenere un nuovo inquilino sulla proprietà, le spese dirette della tua tasca non saranno niente di divertimento, ma probabilmente non lascerà la bancarotta.D’altra parte, se si dispone di un pagamento ipotecario di € 400 o € 500 ogni mese – come negli esempi precedenti – che aggiunge i costi della tua tasca in modo significativo quando un’unità è vuota … o peggio, quando hai un inquilino Chi non paga e stai attraversando uno sfratto. Naturalmente, avendo riserve di cassa possono mitigare questa situazione, ma ancora non è divertente.
2. Leverage può distruggere la liquidità. Questo è ciò che vogliamo dire con questo: immagina una situazione in cui hai bisogno di soldi veloci. Ad esempio, hai una spesa di emergenza, il tuo bambino sta per andare al college, ha le bollette mediche, è necessaria una nuova macchina, ecc. E diciamo che possiedi una casa e vogliono vendere la casa per ottenere quei soldi. Se hai pagato la proprietà in contanti, potresti venderlo indipendentemente dal fatto che il mercato sia aumentato, o se è diminuito o se è rimasto lo stesso dal momento in cui hai effettuato l’acquisto. Potrebbe essere necessario affrontare una perdita, ma puoi ancora venderlo. Ora, immagina di aver avuto un prestito sulla proprietà per l’80% del valore, e immagina che il valore di mercato sia stato ridotto al 30% dal momento dell’acquisto (questo è accaduto in molti posti nel 2007- 2008) – ora tu Deve di più sul prestito di quanto tu possa vincere la vendita della tua casa! Se non hai soldi extra per pagare la differenza tra ciò che dovresti e cosa vuoi vendere la casa, allora non puoi venderlo.
3. Leva finanziaria può causare bancarotta.
Esistono diversi tipi di prestiti
un prestito completamente ammortizzabile è quello in cui, alla fine dei tuoi pagamenti, non devi altro per il credito Entità e la casa è tua, libera e chiara; Un prestito a palloncino è uno in cui, ad un certo punto in futuro, è stato concordato di pagare il prestito con una grande somma globale.
Un prestito di interesse fisso è quello in cui il tasso di interesse è mantenere il tasso di interesse lo stesso per tutta la vita del prestito;
un prestito di interesse variabile è uno in cui il tasso di interesse può cambiare (su o giù) annualmente.
Se si dispone di tasso fisso del prestito totalmente ammortizzato (uno in cui il tasso di interesse rimane lo stesso per tutta la vita del prestito e poi sei il proprietario della casa), c’è poco rischio – sai quanto devi ogni mese fino al giorno in cui la casa è completamente pagata . Ma, se hai un prestito a tasso variabile, verrai un momento in futuro, quando hai una grande parte di contanti (pagamento globale) o il tuo tasso di interesse può aumentare, rendendo il pagamento mensile del mutuo. In qualsiasi / entrambe le situazioni, se non sei preparato, potresti trovarti in problemi finanziari. Se il mercato è aumentato, hai sempre la possibilità di vendere la casa e lasciando il prestito; Ma se il valore della casa è diminuito fino al punto che devi valere più della casa vale la pena, potresti trovarti affrontare un processo di mutuo … o peggio, di fronte a bancarotta.
Ora che conosci I benefici e i rischi di leva finanziariano, è probabilmente la pena di spendere alcuni minuti a discutere in che misura la leva finanziaria può davvero aiutarti a massimizzare i tuoi ritorni – sapere quanta leva finanziaria puoi (e non può) aiutarti a fare una lunga strada verso la determinazione di quando – e come – la leva deve essere utilizzata.
Il valore di leva
Il valore di leva finanziario può essere visualizzato meglio da a Grafico che mostra quando e per quanto il ritorno sull’investimento aumenta come aumenti di leva finanziaria. Per costruire quel grafico, abbiamo bisogno di un esempio di proprietà con cui lavorare. Assumerò una proprietà in affitto che genera il 2% del suo costo in un affitto mensile e dove tutti i costi (spese + perdita di affitto + spese di capitale) sono il 50% di tale reddito lordo. Ad esempio, una proprietà di € 100.000 con € 2.000 in affitto al mese che genera € 1.000 nel flusso di cassa dopo tutti i costi.
Per un acquisto realizzato interamente in contanti possiamo scoprire qual è il ritorno abbastanza facilmente – La proprietà genera il 2% del prezzo di acquisto per l’affitto al mese, ma la metà va a tutti i costi. Che lascia l’1% del prezzo di acquisto al mese in profitti. Moltiplicare per 12 mesi e questo è il 12% del prezzo di acquisto all’anno in profitti. Nel nostro precedente esempio, cioè 12.000 euro in profitti all’anno in una proprietà di € 100.000. Come puoi immaginare, questo è un ritorno sull’investimento del 12%. E ricorda, questo è con un acquisto realizzato interamente in contanti.
Il seguente grafico indica come aumenta la leva finanziaria – il ritorno sull’aumento degli investimenti.Guardiamo l’impatto della leva finanziaria utilizzando due tipi comuni di prestiti – un prestito convenzionale (linea blu) e un portafoglio di prestiti (linea verde) – con la quantità di leva finanziaria indicata sull’asse X e il ritorno sull’investimento indicato nella Y Asse:
Queste sono alcune delle conclusioni che possiamo ottenere attraverso questo grafico:▪ inferiore a 60 % Leverage, il ritorno sull’investimento è fondamentalmente appartamento, senza molta opportunità di leva finanziaria per influenzare il rendimento sull’investimento, indipendentemente dal tipo di prestito.
▪ Tra il 60 -80% di leverage, Ammortamento / Tasso di prestito (Il prestito convenzionale ha l’ammortamento più lungo e il tasso più basso) determinerà se è possibile iniziare ad aumentare il ritorno sull’investimento o meno.
▪ Sopra l’80%, qualsiasi influenza positiva aumenterà notevolmente il tuo ritorno sull’investimento, Ma l’Am. Sortery / tasso svolgerà un ruolo molto importante nella dimensione dell’aumento.
La conclusione chiave è che, per quantità inferiori della leva finanziaria, non c’è no Grande differenza tra il VS convenzionale del portafoglio del prestito – e, infatti, la leva finanziaria non fa molta differenza. Per importi medie di leva (60-80%), c’è una grande differenza in CoC in base al tipo di prestito scelto. E per una maggiore quantità di leva finanziaria, entrambe le opzioni di prestito sono buone, ma i termini / commissioni di convenzionale sono molto vantaggiosi.
Allora, ora chi ha il più Dei grandi pezzi del puzzle, la domanda è: dovresti usare la leva per le tue transazioni? O dovresti comprare con tutto in contanti?
nel caso in cui si utilizzi leva
Se si utilizza o non la leva è una domanda molto personale, il che significa che ogni investitore deve chiederti quale sia il tuo Gli obiettivi sono, qual è il tuo livello di comfort in relazione al rischio, ecc. Personalmente, mi piace usare la leva finanziaria, in quanto aumenta il nostro ROI, ma lo usiamo in modo conservativo per evitare i grandi rischi che vanno con il suo uso.
Per conservatore, intendiamo:
▪ Assicurarci sempre di avere sufficienti prenotazioni di cassa.
▪ Cerchiamo di mantenere la nostra leva circa il 70-80% di ciò che paghiamo per la proprietà (in questo modo, otteniamo i benefici della leva finanziaria , ma se il mercato cade il 20-30% e rimarrebbe ancora “sicuro”.
▪ Cerchiamo di utilizzare i prestiti che hanno il periodo di ammortamento più lungo e il tasso di interesse più basso possibile.
Cerchiamo di evitare l’uso di prestiti di interesse variabile, e se lo facciamo, cerchiamo di assicurarci di avere un piano d’azione per quando il tasso d’interesse aumenta.
Quelli sono le nostre opinioni personali sul uso della leva finanziaria. So che altre persone non usano mai leva e sempre pag Un in contanti. So che gli altri approfittano fino al 100% del prezzo di acquisto (mettendo i soldi dal tuo account, se possibile). Nessuna di queste strategie è intrinsecamente buona o cattiva; È solo una questione di ciò che è corretto o errato per ogni singolo investitore.
Speriamo che questo ti dà informazioni sufficienti per aiutarti a prendere decisioni informate su come userete (o non usare) leva per il tuo immobile Investimenti.