Nous voulons parler un peu sur une question importante d’achat et de rétention – effet de levier financier – pourquoi c’est bon (et mauvais) et peut-être que je veux peut-être le considérer pour votre Projets d’investissement.
Commençons par …
Qu’est-ce que l’effet de levier?
En bref, l’effet de levier est emprunté ou en utilisant l’argent des autres personnes qui (espoir ) augmenter les rendements que leurs investissements obtiennent. Un prêt est le moyen le plus courant de levier dans le secteur immobilier – il est utilisé un peu de votre propre argent (votre acompte) pour acheter une propriété et vous empruntez de l’argent pour le reste du montant de l’achat. En fonction de plusieurs choses, une partie empruntante ou la totalité de l’argent à l’achat peut augmenter (ou diminuer) retourner sur investissement.
Voici un exemple:
Disons que vous achetez une propriété pour 100 000 € et dépensez tout votre propre argent pour l’acquérir (sans crédit). Disons également que la propriété génère 1 200 euros par mois à louer et la moitié de cela va aux dépenses. À la fin de chaque mois, vous gagnez en moyenne 600 € dans les flux de trésorerie (gain); Cela se traduit par 7 200 € par an dans le flux de trésorerie (gain). Un simple calcul du retour sur investissement consisterait à diviser le gain entre le montant de l’investissement (€ 7 200/100 000 €) qui nous montre que notre retour sur investissement de cette propriété est de 7,2%.
Si nous achetons la même propriété avec un prêt typique, où nous mettons 20% (20 000 euros) et emprunté 80% (80 000 euros) pendant 30 ans à un intérêt de 4%. Placez les informations dans une calculatrice hypothécaire et vous verrez que le paiement mensuel serait de 405 €. De retour aux numéros précédents, nous devrions maintenant soustraire le 405 € par mois à l’hypothèque de 600 € que vous avez gagné, laissant-la avec 195 € par mois dans les flux de trésorerie (revenus). Cela équivaut à 2 340 € par an en flux de trésorerie (revenu).
Comme vous pouvez le constater, notre utilité annuelle a suffisamment diminué, mais cela a également fait notre investissement total dans l’accord – 100 000 euros de notre propre argent à seulement 20 000 €. Notre retour sur investissement ressemble maintenant à ceci: 2 340 € / 20 000 $ € = 11,7%. Nous avons augmenté notre retour sur l’investissement de 7,2% à 11,7% en commandant de l’argent!
effet de levier positif contre un effet de levier négatif
dans l’exemple précédent, en raison de l’argent emprunté ( L’effet de levier) a augmenté notre retour sur la propriété, nous appelons cela « influence positive ».
Maintenant, que se passe-t-il si nous avons le même scénario que le précédent, mais au lieu d’emprunter 80 000 € à un intérêt de 4,5% pendant 30 ans, nous avons payé à nouveau 7% de l’argent? En mettant à nouveau des chiffres dans notre calculatrice hypothécaire, nous obtenons un paiement hypothécaire mensuel de 532 €. En utilisant le même exemple que l’original, nous soustrayons les 532 € sur le 600 € € Hypothèque Nous étions gagnants par mois et nous voyons que dans ce scénario, notre flux de trésorerie (gain) est réduit à 68 € par mois, soit 816 € par an.
Comme prévu avec le taux d’intérêt le plus élevé prêt hypothécaire, notre prestation annuelle a été encore réduite. Et si Nous faisons notre calcul de retour sur investissement – divisant notre 816 € Bénéfice sur notre investissement de 20 000 €, nous déterminons que notre retour sur investissement a été réduit à 4,1%. Dans ce cas, le prêt d’argent a réduit notre retour sur investissement – lorsque cela se produit, nous l’appelons « effet de levier négatif ».
L’immobilier est merveilleux car ils sont l’un des rares types d’investissements où il Est-ce que vous pouvez utiliser un effet de levier; mais pour la même raison, l’utilisation inadéquate de l’effet de levier peut être très risquée pour les investisseurs immobiliers. Le premier risque a été mentionné précédemment – trouvez-vous dans une situation de levier négative – mais il y a d’autres risques aussi …
Risques de levier
Outre l’effet de levier négatif, il existe trois grands risques lors de l’utilisation de l’effet de levier:
1. L’effet de levier ajoute généralement des coûts supplémentaires à votre investissement chaque mois. – Paiement de l’hypothèque. Lorsque vous achetez tout avec de l’argent (sans crédit), si un locataire est déplacé et que la maison est vacante, le coût mensuel pour maintenir la propriété est relativement bas – les taxes (qui ne paient généralement pas chaque Mois), assurance (qui n’est pas payée tous les mois) et peut-être des services publics. Si vous avez besoin de trois mois pour obtenir un nouveau locataire sur la propriété, les dépenses directes de votre poche ne seront plus amusantes, mais ne quitteront probablement pas la faillite.D’autre part, si vous avez un versement hypothécaire de 400 € ou 500 € par mois – comme dans les exemples précédents – qui ajoute des coûts de votre propre poche de manière significative lorsqu’une unité est vide … ou pire, quand vous avez un locataire Qui ne paye pas et vous passez à travers une expulsion. Bien sûr, avoir des réserves de trésorerie peut atténuer cette situation, mais il n’est toujours pas amusant.
2. L’effet de levier peut détruire la liquidité. C’est ce que nous voulons dire avec cela: imaginez une situation où vous avez besoin d’argent rapide. Par exemple, vous avez une dépense d’urgence, votre enfant est sur le point d’aller au collège, a des factures médicales, une nouvelle voiture est nécessaire, etc., et disons que vous possédez une maison et que vous souhaitez vendre la maison pour obtenir cet argent. Si vous avez payé la propriété en espèces, vous pouvez le vendre, que le marché ait augmenté, ou s’il a diminué ou s’il restait le même à partir du moment où vous avez effectué l’achat. Vous devrez peut-être faire face à une perte, mais vous pouvez toujours le vendre. Maintenant, imaginez que vous aviez un prêt sur la propriété pendant 80% de la valeur et imaginez que la valeur marchande a été réduite à 30% à partir du moment de l’achat (cela s’est produit dans de nombreux endroits au cours de la 2007-2008) – maintenant vous Doit plus sur le prêt que vous pouvez gagner la vente de votre maison! Si vous n’avez pas d’argent supplémentaire pour payer la différence entre ce que vous devriez et ce que vous voulez vendre la maison, vous ne pouvez pas le vendre.
3. L’effet de levier peut causer une faillite.
Il existe plusieurs types de prêts
Un prêt complètement amortissable est celui dans lequel, à la fin de vos paiements, vous ne devez plus rien au crédit L’entité et la maison sont à vous, gratuites et claires; Un prêt à ballon est un prêt à ballon dans lequel, à un moment donné, il a été convenu de payer le prêt avec une grande somme globale.
Un prêt d’intérêt fixe est celui dans lequel le taux d’intérêt conserve le idem pour toute la durée de vie du prêt;
Un prêt d’intérêt variable est celui où le taux d’intérêt peut changer chaque année (haut ou bas) par an.
si vous avez un taux fixe de prêt totalement amorti (un où le taux d’intérêt reste le même tout au long de la vie du prêt, puis vous êtes le propriétaire de la maison), il y a peu de risques – vous savez combien vous devez chaque mois jusqu’au jour où la maison est entièrement payée. . Mais si vous avez un prêt à taux variable, vous viendrez un moment à l’avenir, lorsque vous avez une grande partie de l’argent (paiement mondial) ou votre taux d’intérêt peut augmenter, rendre votre paiement mensuel de l’hypothèque est plus élevé. Dans toutes les situations / à la fois, si vous n’êtes pas préparé, vous pouvez vous retrouver dans des problèmes financiers. Si le marché ait augmenté, vous avez toujours la possibilité de vendre la maison et de quitter le prêt; Mais si la valeur de la maison a diminué au point que vous devez plus que la maison vaut la peine, vous pouvez vous retrouver à faire face à un essai hypothécaire … ou pire, face à la faillite.
Maintenant que vous savez les avantages et les risques d’effet de levier méritent probablement de dépenser quelques minutes à discuter dans quelle mesure l’effet de levier peut vraiment vous aider à maximiser vos retours – sachez combien de poids vous pouvez (et que vous ne pouvez pas) vous aider à passer un long chemin vers la détermination du moment – et comment l’effet de levier doit être utilisé.
La valeur de levier
La valeur de levier peut être meilleure par un Graphique montrant quand et combien le retour sur investissement augmente à mesure que l’effet de levier augmente. Pour construire ce graphique, nous avons besoin d’un exemple de propriété pour travailler. Je supposerai un bien locatif qui génère 2% de ses coûts dans une location mensuelle et où tous les coûts (dépenses + perte de loyer + dépenses en immobilisations) représentent 50% de ce revenu brut. Par exemple, une propriété de 100 000 € avec 2 000 € à la location par mois qui génère 1 000 € dans le flux de trésorerie après tous les coûts.
Pour un achat réalisé entièrement en espèces, nous pouvons découvrir quel est le rendement assez facilement – La propriété génère 2% du prix d’achat à la location par mois, mais à tous les coûts. Cela laisse 1% du prix d’achat par mois dans les bénéfices. Multipliez pendant 12 mois et c’est 12% du prix d’achat par an dans les bénéfices. Dans notre exemple précédent, il s’agit de 12 000 € de bénéfices par an dans une propriété de 100 000 €. Comme vous pouvez l’imaginer, c’est un retour sur l’investissement de 12%. Et rappelez-vous que c’est avec un achat réalisé entièrement en espèces.
Le graphique suivant indique comment, tant que l’effet de levier augmente – le retour sur investissement augmente.Nous examinons l’impact de l’effet de levier en utilisant deux types de prêts communs – un prêt classique (ligne bleue) et un portefeuille de prêts (ligne verte) – avec la quantité d’effet de levier indiqué sur l’axe X et le retour sur l’investissement indiqué dans le Y Axe:
Ce sont quelques-unes des conclusions que nous pouvons passer à travers ce graphique:
▪ en dessous de 60 ans. % de levier, le retour sur investissement est fondamentalement plat, sans avoir de chance d’avoir un effet de levier d’impact sur le retour sur investissement, quel que soit le type de prêt.
▪ Entre 60-80% de levier, amortissement / taux de prêt (Le prêt conventionnel a l’amortissement le plus long et le taux le plus bas) déterminera si vous pouvez commencer à augmenter votre retour sur investissement ou non.
▪ Au-dessus de 80%, toute influence positive augmentera considérablement votre retour sur investissement, mais le matin SorTery / Tarif jouera un rôle très important dans la taille de l’augmentation.
La conclusion essentielle est que, pour des quantités inférieures de levier, il n’y a pas de Grande différence entre le VS conventionnel du portefeuille de prêts – et, en fait, l’effet de levier ne fait pas beaucoup de différence. Pour des quantités moyennes de levier (60-80%), la COC est une grande différence sur le type de prêt choisi. Et pour une plus grande quantité de levier, les deux options de prêt sont bonnes, mais les termes / frais de conventionnels sont très bénéfiques.
donc, maintenant qui a la plupart des grandes pièces du puzzle, la question est la suivante: devriez-vous utiliser un effet de levier pour vos transactions? Ou devriez-vous acheter avec tout en espèces?
Si vous utilisez l’effet de levier
si vous utilisez ou non un effet de levier est une question très personnelle – ce qui signifie que chaque investisseur doit vous demander ce que votre Les objectifs sont, quel est votre niveau de confort par rapport au risque, etc. Personnellement, j’aime utiliser l’effet de levier, car il augmente notre retour sur investissement, mais nous l’utilisons de manière conservatrice pour éviter les grands risques qui vont avec son utilisation.
Par conservateur, nous entendons que:
▪ Nous veillons toujours à avoir des réservations de trésorerie suffisantes.
▪ Nous essayons de maintenir notre levier environ 70 à 80% de ce que nous payons pour la propriété (de cette façon, nous bénéficions des avantages de l’effet de levier , mais si le marché tombe 20-30% et resterait toujours «sûr».
▪ Nous essayons d’utiliser les prêts qui ont la période d’amortissement la plus longue et le plus bas taux d’intérêt possible.
Nous essayons d’éviter l’utilisation de prêts d’intérêt variable, et si nous le faisons, nous essayons de nous assurer que nous avons un plan d’action pour le moment où le taux d’intérêt augmente.
Ceux qui sont nos opinions personnelles sur le utilisation de l’effet de levier. Je sais que d’autres personnes n’utilisent jamais de levier et toujours pag Un en espèces. Je sais que les autres profitent jusqu’à 100% du prix d’achat (mettre de l’argent de votre compte, si possible). Aucune de ces stratégies n’est intrinsèquement bonne ou mauvaise; C’est juste une question de ce qui est correct ou incorrect pour chaque investisseur individuel.
Espérons que cela vous donne suffisamment d’informations pour vous aider à prendre des décisions éclairées sur la manière dont vous utiliserez (ou non utiliser) l’effet de levier de votre immobilier Investissements.