6 de agosto de 2019
por jonathan rivera, director, capreza
Stephen Hawking Temía que o desenvolvemento da completa intelixencia artificial (IA) supuxo o final da raza humana. Entón, cos recentes avances exponenciales na intelixencia artificial, é natural pensar que o AI pronto reemplazará a necesidade dunha avaliación de inmobles comerciais relixiosos humanos. A capacidade de recoller e engadir grandes cantidades de datos de forma eficiente mellorou moito a calidade dos modelos de avaliación automatizados (AVM), algoritmos de ordenador sofisticados que estiman o valor dunha propiedade dada. Durante moito tempo, os ADRMS foron incorporados ao mercado inmobiliario unifamiliario e agora hai varios grupos que intentan expandir o uso de AVM a propiedades comerciais. Unha porcentaxe crecente da nosa industria cre que as capacidades de datos, a eficiencia e os criterios AVM impartiais serán iguais a eles ou incluso superiores ás avaliacións humanas. Non obstante, cando se consideran os conxuntos de datos limitados e non estandarizados, a natureza subjetiva dunha gran parte do proceso de avaliación, os numerosos xuízos que unha valoración e o ambiente regulador requiren a responsabilidade persoal, é improbable que os ARD poden ser improbables por completo Substitúe a avaliación humana a curto prazo.
Xuízo do Reloval
a partir dos ingresos do mercado ás estimacións de gastos e os parámetros de investimento, os avaliadores emiten decenas de opinións ao longo do proceso de valoración. Aínda que moitas destas decisións están baseadas directamente en datos concretos, ás veces poden ser máis matices. Por exemplo, unha venda recente dunha propiedade de apartamento de clase máis nova cun prezo que está significativamente por debaixo do prezo de venda pode parecer unha indicación dun mercado declive. Non obstante, despois de entrevistar corredores activos no mercado inmediato, a valoración aprende que a propiedade tiña varios defectos de deseño que requirían que o comprador investise un capital significativo para remedio. Ou, como outro exemplo, ao revisar as características dunha antiga torre de apartamentos, en papel, a propiedade parece ser un antigo edificio urbano de clase B, máis vello e típico. Non obstante, tras unha investigación adicional, a valoración aprende que o edificio é recoñecido no mercado como un activo de “trofeo” e que probablemente se venderá cunha taxa de maiúsculas lixeiramente inferior á media debido á súa singularidade arquitectónica. Nestes casos, o xuízo humano e a observación tomarían factores importantes que un AVM non ten capacidade de detectar.
AVMs son unha caixa negra para algúns, o apelido AVM é que produciría un resultado bastante previsible a base de só en datos agregados. Isto pode funcionar ben durante un mercado normal de tendencia alcista, pero a medida que descubrimos durante a crise financeira de 2008, os algoritmos complexos que poucos entenden poden causar danos significativos durante unha recesión sostida. Durante a primeira parte da última década, utilizáronse sistemas automatizados para construír valores apoiados por hipotecas con altas cualificacións de crédito. Non obstante, cando os mutuários comezaron a cumprir os pagamentos, era difícil que os bancos entendisen cales partes dos valores respaldados por hipotecas non tiñan ningún valor e que eran disolventes. Levaría anos desembara-los. Debido á complexidade dos modelos de ordenadores subxacentes e o número limitado de persoas que comprenden a súa mecánica, AVM para bens comerciais ten riscos similares. En contraste, os evaluos tradicionais son directos e os factores relevantes para a avaliación son explicados na narrativa. Ademais, o cliente ten a capacidade de falar co avaliador, que é persoalmente responsable da opinión.
As computadoras non compran ou venden inmobles comerciais
Unha avaliación é un valor de valor que é unha gran distancia entre un comprador disposto e un vendedor disposto. Os compradores probables da maioría dos grandes activos inmobiliarios comerciais son institucións financeiras, fondos de pensións e fideicomisos de investimento. Polo tanto, os xuízos e decisións que o avaliador convértese nas motivacións do comprador e ao vendedor informa a selección da metodoloxía e as suposicións utilizadas no proceso de avaliación. Ata agora, un AVM non é capaz deste tipo de xuízo humano.Os algoritmos de informática utilizados nun AVM son excelentes para extraer datos de varias fontes de forma precisa e eficiente, pero non poden comprender o proceso de toma de decisións dun posible comprador ou vendedor. Ao final do día, o inmobiliario comercial é un negocio de relación, e non é posible que un AVM capture as motivacións dos compradores e vendedores.
AVM eo mercado inmobiliario único por varios anos , AVM foi usado no mercado residencial único (SFR). En moitos casos, estes ADRMS funcionan ben e son máis eficientes que as valoracións humanas tradicionais. Este é especialmente o caso cando se comercializa o tipo de vivenda (por exemplo, unha gran subdivisión residencial suburbana). Non obstante, mesmo dentro do mercado SFR, AVM ten os seus límites. Para unha parte substancial do mercado, a normativa vixente prohibe AVM para préstamos garantidos federais ou hipotecarios con prezos de venda superiores a 400.000 dólares. Ademais, debido aos distintos factores subjetivos que intervén nas avaliacións de SFR, os acredores recoñecen que AVM é máis útil como punto de partida no canto do valor final do valor.
As apostas son máis altas para o inmoble comercial
Os activos inmobiliarios comerciais son a miúdo activos moito máis grandes e únicos con valores valorados que dependen dunha gran variedade de estimacións e suposicións complexas. Este nivel de complexidade aumenta a probabilidade dun erro durante o proceso de avaliación. Unha única suposición incorrecta pode levar a un cambio masivo na estimación do valor. Polo momento, os seres humanos aínda son moito mellores que os ordenadores para recoñecer cando “algo está mal” co valor dun único activo e son máis capaces de identificar erros nas suposicións.
Aínda que unha avaliación implica a gran cantidade de análises e cálculos de datos, aínda é máis unha arte que unha ciencia. Os avaliadores son bos para observar e integrar factores subxectivos que poden non aparecer nos datos. Ademais, o informe e avaliación son inestimables para o cliente durante o proceso de revisión de avaliación ao determinar como e por que se tomaron certas decisións. Finalmente, o xuízo humano é o factor máis importante para determinar as accións dun comprador e vendedor probable. Isto non significa que AVM non vale nada. Do mesmo xeito que outros avances tecnolóxicos, probablemente serán unha ferramenta cada vez máis útil como parte do proceso de avaliación. Pero só os humanos poden producir avaliacións. Por agora, o mellor que pode facer un AVM é axudar no proceso de recollida de datos e establecer pautas xerais para os avaliadores que deben asimilar datos subxectivos e tomar decisións para as que sexan responsables. Aínda que AI pode augurar o final eventual da raza humana, non extinguirá a necesidade a curto prazo das avaliacións inmobiliarias comerciais humanas.