Queremos falar un pouco sobre unha cuestión importante da compra e retención – a alavancagem financeira: por que é bo (e malo) e quizais quero consideralo para o seu Investimento de proxectos.
Comecemos con …
Que é a alavancagem?
En resumo, a alavancagem é prestado ou facendo uso do diñeiro doutras persoas (esperanza) ) Aumenta os rendementos que os seus investimentos obtén. Un préstamo é o xeito máis común de aproveitar no sector inmobiliario: úsase un pouco do seu propio diñeiro (o seu pago inicial) para comprar unha propiedade e pedir diñeiro prestado para o resto do importe da compra. Dependendo de varias cousas, a parte de préstamos ou todo o diñeiro para a compra pode aumentar (ou diminuír) devolución do investimento.
Aquí está un exemplo:
Digamos que compras unha propiedade por 100.000 € e gasta todo o seu propio diñeiro para adquirilo (sen crédito). Digamos tamén que a propiedade xera 1.200 € por mes para alugar e a metade do que vai aos gastos. Ao final de cada mes, gaña unha media de 600 € no fluxo de caixa (ganancia); Isto tradúcese en 7.200 € por ano no fluxo de caixa (ganancia). Un simple cálculo de retorno do investimento consistiría en dividir a ganancia entre o importe do investimento (7.200 € / € 100.000) que nos mostra que o noso retorno sobre o investimento desta propiedade é do 7,2%.
Se compramos a mesma propiedade cun préstamo típico, onde poñemos o 20% (20.000 €) e prestado o 80% (80.000 €) por 30 anos a un interese do 4%. Coloque a información nunha calculadora de hipoteca e verá que o pagamento mensual sería de 405 €. Volvendo aos números anteriores, agora teriamos que restar os 405 € ao mes na hipoteca de 600 € que gañou, deixándoo con 195 € por mes no fluxo de caixa (ingresos). Isto equivale a 2.340 € ao ano en fluxo de caixa (ingresos).
Como podes ver, a nosa utilidade anual diminuíu o suficiente, pero tamén fixo que o noso investimento total no acordo – 100.000 € de O noso propio diñeiro en só 20.000 €. O noso retorno de investimento agora parece así: 2,340 € / $ 20,000 € = 11,7%. Aumentou o noso retorno sobre o investimento do 7,2% ao 11,7% simplemente ordenando diñeiro!
Plaverage positiva VS negativo
No exemplo anterior, debido a que o diñeiro prestado ( Alevercavercaverage) aumentou o noso retorno da propiedade, chamámolo “influencia positiva”.
Agora, que pasa se temos o mesmo escenario que o anterior, pero en vez de pedir prestado os 80.000 € a un interese do 4,5% durante 30 anos, pagamos un 7% de interese sobre o diñeiro? Ao poñerlle un número na nosa calculadora de hipotecas, obtemos un pagamento mensual de hipoteca de € 532. Usando o mesmo exemplo que o orixinal, restamos os 532 € no 600 € hipoteca que estabamos gañando por mes e vemos que neste escenario, o noso fluxo de caixa (ganancia) redúcese a € 68 por mes, ou 816 € por ano.
Como se esperaba coa maior taxa de interese Hipoteca, o noso beneficio anual reduciuse aínda máis. E se Facemos o noso cálculo de retorno sobre o investimento – dividindo o noso beneficio 816 € sobre o noso investimento de 20.000 €, determinamos que o noso retorno do investimento reduciuse ao 4,1%. Neste caso, o préstamo de diñeiro reduciu o noso retorno do investimento – cando isto ocorre, chamámolo “aproveitamento negativo”.
Os inmobles son marabillosos porque son un dos poucos tipos de investimentos onde está ¿Podes usar a alavancagem; pero polo mesmo motivo, o uso inadecuado da alavancagem pode ser moi arriscado para os investimentos inmobiliarios. O primeiro risco foi mencionado anteriormente – atopar-se nunha situación de apalancamiento negativo – pero hai outros riscos tamén …
Riscos de aproveitamento
Ademais da alavancagem negativa, hai tres grandes riscos ao usar a alavancagem:
1. A aproveitamento xeralmente engade custos adicionais ao seu investimento cada mes – Pagamento da hipoteca. Cando compras todo con diñeiro (sen crédito), se se move un inquilino e a casa está vacante, o custo mensual para manter a propiedade é relativamente baixa – impostos (que normalmente non pagan cada un Mes), seguro (que non se paga cada mes) e quizais servizos públicos. Se necesitas tres meses para obter un novo inquilino sobre a propiedade, os gastos directos do teu peto non serán divertidos, pero probablemente non deixarán a bancarrota.Doutra banda, se ten un pagamento de hipoteca de 400 € ou 500 € cada mes, como nos exemplos anteriores, que engade custos do seu propio peto de forma significativa cando unha unidade está baleira … ou peor, cando ten un inquilino Quen non paga e está pasando por un desaloxo. Por suposto, ter reservas de efectivo pode mitigar esta situación, pero aínda non é divertido.
2. A alavancagem pode destruír a liquidez. Isto é o que queremos dicir con isto: imaxina unha situación onde necesites un diñeiro rápido. Por exemplo, ten un gasto de emerxencia, o seu fillo está a piques de ir á facultade, ten contas médicas, é necesario un coche novo, etc., e digamos que posúe unha casa e quere vender a casa para conseguir ese diñeiro. Se pagaches a propiedade en efectivo, podes vendelo independentemente de que o mercado aumentou, ou se diminuíu ou se permaneceu igual desde o momento en que fixo a compra. É posible que teñas que afrontar unha perda, pero aínda podes vendelo. Agora, imaxina que tiña un préstamo sobre a propiedade do 80% do valor e imaxine que o valor de mercado reduciuse ao 30% do momento da compra (isto ocorreu en moitos lugares do 2007- 2008) – agora ti Debe máis sobre o préstamo do que pode gañar a venda da súa casa! Se non ten diñeiro extra para pagar a diferenza entre o que debe e o que quere vender a casa, entón non pode vendelo.
3. A alavancagemana pode causar quebra.
Hai varios tipos de préstamos
Un préstamo completamente amortizable é o que, ao final dos seus pagamentos, non lle debe nada máis ao crédito entidade e a casa é túa, libre e claro; Un préstamo de globo é aquel en que, nalgún momento do futuro, acordouse pagar o préstamo cunha gran suma global.
Un préstamo de interese fixo é o que a taxa de interese está a manter a mesmo para toda a vida do préstamo;
Un préstamo de interese variable é un lugar onde a taxa de interese pode cambiar (arriba ou abaixo) anualmente.
Se ten unha taxa fixa de préstamo totalmente amortizado (un onde a taxa de interese permanece igual ao longo da vida do préstamo e, a continuación, é o propietario da casa), hai pouco risco: vostede sabe o que lle debe cada mes ata o día en que a casa está a atopar totalmente pagada .. Pero, se ten un préstamo de taxa variable, chegará un momento no futuro, cando ten unha gran parte do diñeiro (pago global) ou a súa taxa de interese pode aumentar, facendo o seu pagamento mensual da hipoteca é maior. En calquera / ambas situacións, se non está preparado, pode atoparse en problemas económicos. Se o mercado aumentou, sempre tes a opción de vender a casa e deixar o préstamo; Pero se o valor da casa diminuíu ata o punto de que debes máis que a casa paga a pena, podes atoparte fronte a unha proba de hipoteca … ou peor, afrontando a bancarrota.
Agora que sabes Os beneficios e os riscos de alavancagem probablemente pagan a pena pasar uns minutos discutindo en que medida a alavancagem realmente pode axudar a maximizar os seus retorno – saber a cantidade de aproveitamento que pode (e non) axudarlle a percorrer un longo camiño cara á determinación de cando cando – e como – alavancagem debe ser usado
O valor alavancagem
O valor de alavancagem pode ser mostrado mellor por un. Gráfico que mostra cando e por canto o retorno do investimento aumenta como aumentos de alavancagem. Para construír ese gráfico, necesitamos un exemplo de bens coa que traballar. Asumiré unha propiedade de aluguer que xera o 2% do seu custo nun aluguer mensual e onde todos os custos (gastos + perda de aluguer + gastos de capital) son do 50% dese ingreso bruto. Por exemplo, unha propiedade de 100.000 € con 2.000 € para alugar por mes que xera 1.000 € no fluxo de caixa despois de que todos os custos.
Para unha compra feita totalmente en efectivo, podemos descubrir cal é a devolución con bastante facilidade – A propiedade xera o 2% do prezo de compra para alugar por mes, pero a metade vai a todos os custos. Isto deixa o 1% do prezo de compra por mes en beneficios. Multiplique durante 12 meses e que é do 12% do prezo de compra por ano en beneficios. No noso exemplo anterior, iso é de 12.000 € en beneficios por ano nunha propiedade de 100.000 €. Como podes imaxinar, iso é un retorno do investimento do 12%. E lembre, isto é cunha compra feita totalmente en efectivo.
O seguinte gráfico indica como, sempre que aumenta a alavancagem, o retorno do investimento aumenta.Observamos o impacto da alavancagem usando dous tipos comúns de préstamos: un préstamo convencional (liña azul) e unha carteira de préstamos (liña verde) – coa cantidade de alavancagem indicada no eixo X e ao retorno do investimento indicado no y Axis:
Estas son algunhas das conclusións que podemos obter a través deste gráfico:▪ por baixo de 60 % alavancagem, o retorno do investimento é basicamente plano, sen moita oportunidade de aproveitar o impacto do retorno do investimento, independentemente do tipo de préstamo.
▪ entre 60-80% de alavancagem, amortización / taxa de préstamo (O préstamo convencional ten a amortización máis longa e a taxa máis baixa) determinará se pode comezar a aumentar o seu retorno de investimento ou non.
▪ Por riba do 80%, calquera influencia positiva aumentará enormemente o seu retorno do investimento, Pero a am. Sortery / taxa desempeñará un papel moi importante no tamaño do aumento.
A conclusión clave é que, para menores cantidades de alavancagem, non hai BIX DIFERENCIA ENTRE A VS convencional A carteira de préstamos – e, de feito, a alavancagem non ten moita diferenza. Por cantidades medianas de alavancagem (60-80%), hai unha gran diferenza en COC con base no tipo de préstamo elixido. E para unha maior cantidade de alavancagem, ambas as opcións de préstamo son boas, pero os termos / taxas dos convencionais son moi beneficiosos.
Entón, agora quen ten máis Das grandes anacos do rompecabezas, a pregunta é: ¿Debería usar a alavancagem para as súas transaccións? Ou debería comprar con todo en efectivo?
No caso de que use a alavancagem
Se o uso ou a alavancagem é unha pregunta moi persoal, o que significa que cada investidor ten que preguntarse cal é o seu Os obxectivos son, cal é o seu nivel de confort en relación co risco, etc. Personalmente, gústame usar a alavancagem, xa que aumenta o noso ROI, pero o usamos conservativamente para evitar os grandes riscos que acompañan co seu uso.
Por conservador, queremos dicir que:
▪ Sempre asegurámonos de ter reservas de efectivo suficientes.
▪ Tratamos de manter a nosa alavancia ao redor do 70-80% do que pagamos pola propiedade (deste xeito, obtemos os beneficios da alavancagem , pero se o mercado cae 20-30% e aínda permanecería “seguro”.
▪ Tentamos usar os préstamos que teñen o período de amortización máis longo e a menor taxa de interese posible.
Tratamos de evitar o uso de préstamos de interese variable e, se o facemos, tratamos de asegurarnos de ter un plan de acción cando aumenta a taxa de interese.
Os que son as nosas opinións persoais sobre a uso de alavancagem. Sei que outras persoas nunca usan a alavancagem e sempre pagos Un en efectivo. Sei que outros aproveitan ata o 100% do prezo de compra (poñer calquera diñeiro da súa conta, se é posible). Ningunha destas estratexias é intrínsecamente boa ou mala; É só unha cuestión do que é correcto ou incorrecto para cada investidor individual.
Esperemos que isto lle dálle información suficiente para axudarche a tomar decisións informadas sobre como usará (ou non usar) a alavancagem para o seu inmoble investimentos.