é posible finalizar ou suspender un contrato de arrendamento dun lugar comercial ou de vivenda, alegando a existencia de forza maior ou un caso fortuito?
Efecto da forza maior e caso fortuito en contratos de arrendamento.
Como resultado da emerxencia social e sanitaria xerada pola Covid – 19, hai moitos comerciantes que nos preguntan se o contrato de arrendamento pode ser rescindido tendo en conta que tiveron que pechar as súas empresas ou que, pola diminución da diminución As súas vendas, a súa empresa volveuse inviable.
Pode reclamar a forza maior ou caso fortuito para rematar o arrendamento ou deixar de pagar as taxas de arrendamento?
A lei non considera que a forza maior ou o caso fortuito como causal para rematar o arrendamento, n Estou moito menos para deixar de pagar as taxas respectivas.
Porque o problema debe ser abordado doutro xeito, sen que teñamos unha solución ideal e definitiva para o problema.
forza maior ou fortuita Caso como unha responsabilidade exitosa por violación do arrendamento.
A forza maior ou o caso fortuito non é causal para rescindir os contratos, pero pódese argumentar como unha razón exenta da responsabilidade derivada como razón pola violación dun contrato.
En presenza dun feito constitutivo de forza maior ou caso fortuito, o inquilino pode verse na obrigación de violar o arrendamento, incumprimento que se pode dar de dous xeitos:
- rematar o contrato antes do tempo acordado.
- Deixar de pagar as taxas de arrendamento.
Unha vez que o contrato de leasing vén a consecuencia de Esta violación, consecuencias que dependen do incumprimento:
- Pago de compensación ou sanción ao rematar o contrato antes de tempo.
- Terminación do contrato por non pagar o arrendamento.
Forza maior ou caso fortuito pode eximir o inquilino destas consecuencias, quedará claro que esta circunstancia exenta é alegada no tribunal, é dicir, é necesario que o propietario esixe o inquilino e en xuízo o inquilino propón como excepción a forza maior ou o inquilino caso fortuito.
Quen afirma que a forza maior ou caso fortuito debe probar a súa existencia e cada caso particular é diferente, polo que non hai resposta xeral válida para todos os casos.
a forza Majeure ou caso fortuito está definido no primeiro artigo da Lei 95 de 1890, do seguinte xeito:
“chámase forza maior ou caso fortuito, o inesperado que Non é posible resistir, como naufraxio, un terremoto, a captura dos inimigos, os coches de autoridade exercidos por un F público non está claro, etc. “
O suposto feito debe ser imprevisible e debe ser irresistible e o primeiro requisito para o caso do covid – 19 sen Problemas, pero o segundo, de ser irresistible, é máis subjetivo porque cada caso ten diferentes circunstancias que poden variar ese grao de irresistibilidad, unha situación que debe ser probada en xuízo.
Que se pode gañar coa forza Maior ou un caso fortuito no arrendamento.
Resultamos a que forza maior eo caso fortuito están exentos de responsabilidade, na medida en que pode distorsionarse a culpar ao arrendatario no incumprimento do contrato .
Se se distorsiona a culpa do incumprimento, a consecuencia do incumprimento non se impón sobre a que violou.
como xa dixo, a falta de cumprimento do contrato de arrendamento en xeral resulta no pago de compensación ou rescisión contra en nome do propietario, segundo corresponda.
Se o inquilino remata o arrendamento con antelación, terá que pagar a pena que foi acordada no contrato e, se o asunto vai a xuízo e é logrou a proba a forza maior ou o caso fortuito, o inquilino pode librarse de pagar esa compensación.
Se o inquilino non remata o arrendamento, senón que deixe de pagar as taxas, o propietario pode acabar co contrato de arrendamento Por esta violación, eo inquilino pode negarse a desocupar as instalacións, e no proceso de restauración de bens que inicia o patrón, o inquilino pode propoñer como unha excepción a forza maior ou o caso fortuito, que de probas pode frustrar o lanzamento .
O que non se logra coa forza maior ou o caso fortuito é que o inquilino é liberado da taxa do contrato de arrendamento.
En calquera escenario posible, o inquilino debe pagar o arrendamento, entón, repítese, a forza maior libera a responsabilidade que pode derivarse do incumprimento, pero non a obriga de cumprir a obriga principal de o contrato.
Solucións suxeridas.
A situación de emerxencia actual caracterízase porque pode afectar tanto ao propietario como ao inquilino, o que é apropiado para que as partes renegocien o contrato en vez de rematar ou insignalo.
Antes de rematar o contrato, a posibilidade debe ser explorada que o propietario diminúe o prezo do arrendamento, ou mesmo que uns meses de arrendamento son condonados ata que se excede a emerxencia.
O anterior non está tolo porque o arrendador pode entender que, se o seu inquilino sae, pasarán meses antes de que poida alugar o seu local de novo, polo que seguramente será máis favorable para diminuír o prezo do arrendamento que o risco Quédome cunha sala baleira durante meses.
Cando é difícil que o inquilino pague o arrendamento e é difícil que o propietario obteña outro inquilino, o máis sabio é chegar a un novo satisfactorio Acordo para as partes.
Outro aspecto que o propietario debe avaliar, é que actualmente a xustiza está case paralizada, polo que comezar un proceso xudicial agora pode ser frustrante e suficiente para chegar a un acordo amistoso, xa sexa para rematar o arrendar ou continuar con condicións que o permiten.