Segurament hauràs escoltat moltes vegades l’interessant que poden resultar les inversions immobiliàries. No obstant això, pot ser que siguis dels que pensa que per fer-ho cal tenir molt capital.
Els REITs i les socimis són dos tipus de societats d’inversió que ens ofereixen la possibilitat d’invertir en immobiliari sense desemborsar grans quantitats de diners.
Per això, en aquest article vull explicar:
- Què són i quin és l’objectiu d’aquestes societats.
- quins tipus hi ha i quines inversions immobiliàries realitzen.
- Com pots invertir en REITs i socimis.
Si mai havies escoltat res sobre aquest tipus d’inversió, ara és el moment de conèixer-la.
Comencem.
Índex de continguts
✅ Què són els REITs i les socimis?
Les sigles REIT signifiquen Real Estate Investment Trust, i es tracta de societats d’inversió de el sector immobiliari que cotitzen en borsa. I les socimis (Societat cotitzada Anònima d’Inversió en el Mercat Immobiliari) són l’equivalent dels REITs a Espanya.
Encara que hi ha alguna petita diferència entre ambdós conceptes (REITs i socimis), el que ens interessa és que la finalitat d’ambdues és la mateixa.
Són societats que es dediquen a la compra, promoció i rehabilitació d’un gran nombre d’actius immobiliaris (o fins i tot a l’adquisició d’hipoteques), per després obtenir ingressos a través de l’lloguer o els interessos.
els beneficis que aconsegueixen amb aquesta activitat són els que reparteixen després a seus accionistes en forma de dividends.
d’aquí ve l’atractiu d’aquesta inversió, de la possibilitat de cobrar ingressos passius a través de la inversió d’accions (concretament d’accions d’empreses que inverteixen en immobiliari) que ofereixen dividends.
Però a més, els REITs no només són societats interessants per guanyar ingrés s a través del repartiment de dividends; sinó que si ho fan bé, aquestes empreses veuen com la seva cotització es revaloritza i fan que l’inversor guanyi per partida doble.
> > Si t’interessa aprendre a invertir a través d’accions que reparteixen dividends pots accedir al meu curs d’inversió en dividends. En aquesta formació t’ensenyo l’estratègia pas a pas per aconseguir uns retorns de la inversió d’entre el 5 i el 10%.
1. Breu història dels REITs: com neixen i amb quin objectiu
el Congrés nord-americà va donar autorització legal per constituir els primers REITs en 1960.
l’objectiu pel qual van néixer aquestes societats era el de facilitar l’ accés de petits inversors a inversions de el sector immobiliari a gran escala.
La millor manera de fer-ho possible (i l’escollida), consistia a equiparar la inversió en aquestes societats immobiliàries a la inversió en accions d’empreses actives de qualsevol un altre sector de l’economia.
És a dir:
Els inversors podrien aspirar a la inversió immobiliària a través de la compra d’accions d’aquestes societats cotitzades.
No obstant això, a causa de la complexitat jurídica i econòmica inherent a la constitució dels REITs, el primer REIT (Continental Mortgage Investors) no va sortir a borsa (NYSE) fins a 1965.
des de llavors els REITs als EUA han captivat tota mena d’inversors, des inversors institucionals fins a petits inversors.
I la resta de països de l’món es van anar sumant a aquest corrent en els successius anys:
- a Europa la primera legislació nacional a aprovar la constitució de REITs va ser l’holandesa en 1969. Li sigu ieron molts altres estats membres de la Unió Europea.
- A Austràlia el primer REIT que va cotitzar en borsa va ser el 1971 i al Canadà el 1993, tot i que no es van fer populars fins dues dècades després.
- a Àsia els REITs van arribar una mica més tard, el primer va sortir a borsa al Japó en 2001.
- a Espanya la primera SOCIMI (Entrecampos Quatre Socimi) va ser fundada l’any 2004, però no va ser fins al 2012 que es va acollir a el règim fiscal de les socimis.
- a Mèxic aquest concepte es coneix amb el nom de fibres i no va ser fins 2004 quan es va regular. La primera FIBRA en aquest país va ser Funo, que va néixer al març de 2011.
Avui dia hi ha un nombre important de REITs a tot el món i la majoria d’ells accepten inversions internacionals.Això és un gran atractiu a l’hora d’invertir, ja que es pot invertir en REITs de multitud de països, diversificant d’aquesta manera geogràficament la inversió immobiliària.
2. Tipus de REITs i socimis que hi ha al mercat
a grans trets hi ha tres tipus de REITs segons el tipus d’actius en què inverteixen:
#A. REITs que inverteixen en propietats (equity REITs)
Són REITs que inverteixen en un tipus concret de propietats (per exemple, centres comercials) o combinen diferents tipus d’actius immobiliaris.
els seus ingressos provenen de l’arrendament dels béns que s’aturen.
Un cop generat aquest ingrés (en forma de lloguers ), el distribueixen a través de dividends als seus accionistes.
a més, si un REIT decideix vendre una de les seves propietats a un preu superior a el preu d’adquisició, la plusvàlua també es repartirà entre els seus accionistes en forma de dividends.
#B. REITs que inverteixen en hipoteques (Mortgage REITs)
Són REITs que presten diners als propietaris dels béns immobles (per les seves hipoteques) o adquireixen directament les hipoteques.
En aquests casos els seus ingressos provenen principalment dels interessos que reben (que, al seu torn, es calculen com la diferència entre els interessos que perceben sobre les hipoteques i el cost de finançar els préstecs).
Un cop aconsegueixen aquests beneficis, el distribueixen als seus accionistes en forma de dividends.
#C. REITs mixtos o híbrids
Es tracta d’REITs que reparteixen la seva cartera d’actius entre propietats i hipoteques, i poden arribar a ser bastant complexos.
A Estats Units es poden trobar els tres tipus de REITs. No obstant això, a Europa és molt més comú trobar REITs que inverteixen exclusivament en propietats. És per això que a Espanya només hi ha aquest tipus de SOCIMI.
2. Exemples de REITs / socimis
Abans de veure els avantatges i desavantatges d’invertir en aquestes societats, m’agradaria mostrar 2 exemples de REITs que inverteixen en propietats.
➡️ Simon Property Group (NYSE: SPG): 1 REIT americà
Un dels REITs més coneguts als EUA és Simon Property, una companyia nord-americana de gran rellevància en el sector que inverteix en béns immobiliaris Amèrica de Nord, Europa i Àsia.
Com pots observar en el gràfic, l’empresa ha tingut una evolució ascendent considerable al llarg dels anys i els seus dividends han anat en augment (un factor molt interessant per els inversors).
➡️ Merlin properties (BME: MRL): un SOCIMI espanyola
Una de les principals socimis d’Espanya és Merlin, una companyia que inverteix en l’adquisició i gestió de propietats immobiliàries dins de la península ibèrica.
És una societat cotitzada relativament jove que cotitza a l’IBEX-35 des del 2015.
en el següent gràfic pots veure l’evolució de la seva cotització en borsa i la rendibilitat dels seus dividends:
✅ Comparativa entre les inversions immobiliàries “directes” i els REITs / socimis
a continuació veurem els avantatges i desavantatges que té invertir en el sector immobiliari a través d’un REIT, enfront de fer-ho “directament”; és a dir, comprant una propietat i posant-la en lloguer.
1. Avantatges dels REITs i les socimis
Els avantatges dels REITs enfront de les inversions immobiliàries directes són les següents:
- inversió transparent i líquida: podem entrar i sortir de la inversió en qualsevol moment.
- capital d’entrada reduït: el capital mínim d’inversió és molt inferior al d’una inversió directa .
- Diversificació: es pot invertir en una àmplia sèrie de propietats d’un sol cop (pisos, comerços, hospitals, boscos, hotels, centres comercials, etc.).
- Inversió internacional : permeten invertir de manera senzilla en diferents països, diversificant així geogràficament la cartera.
- avantatges fiscals interessants: en certs països els REITs ofereixen alguns avantatges fiscals.
- inversió passiva: és una inversió molt més passiva i que requereix menys temps de dedicació que les inversions immobiliàries directes .
A més, en cas que el REIT tingui una política de reinversió de dividend, es meriten interessos compostos.
Sens dubte els avantatges són molt sucoses, però veámos ara quines són les desavantatges.
2. desavantatges dels REITs i les socimis
els desavantatges dels REITs enfront de les inversions immobiliàries directes són les següents:
- Retorn de la inversió inferior: els retorns són inferiors al que es pot obtenir mitjançant una inversió directa si es troba una bona oportunitat (emfatitzo que això només passa en els casos en què aconseguim una bona oportunitat, que és al que hem d’aspirar i al que ensenyo a fer en el curs d’inversió immobiliari als EUA).
- la freqüència de cobrament és baixa: la freqüència en el pagament dels dividends sol ser inferior (trimestral o anual, segons els casos) a el de les inversions directes (generalment mensual), més quan hi ha una política de reinversió de dividend o.
- No ets propietari d’un immoble: l’inversor és propietari d’instruments financers i no de propietats físiques.
- Palanquejament limitat: les ocasions en què es pot recórrer a l’efecte de apalancament per invertir són molt més limitades.
- inversions molt regulades (nombre mínim d’accionistes,% d’ingressos que deu provenir d’inversions immobiliàries, quantia dels dividends, etc.): si ets un petit inversor això és un punt al teu favor ja que la legislació està prevista per protegir-te, però si ets un inversor professional pot limitar l’abast de la teva inversió.
- correlació superior: a l’tractar-se de productes financers, la correlació amb els mercats és superior a la correlació que hi ha entre les inversions immobiliàries directes i els mercats financers.
a més, a causa de la grandària dels REITs, si som petits inversors nostre vot en les assemblees no tindrà cap impacte sobre la presa de d ecisiones.
✅ Com invertir en una SOCIMI i / o un REIT
Hi ha 3 formes per invertir en REITs i socimis:
- Adquirint accions de la societat.
- Comprant REITs / socimis amb ETFs.
- A través d’un fons d’inversió especialitzat.
Vegem quina opció pot resultar més interessant en el teu cas.
1. Comprar accions d’un REIT o SOCIMI
la inversió a través de les accions és la forma aparentment més “senzilla” de portar a terme.
Per a això necessites:
- Ser client d’un broker de confiança. Si no disposes d’un pots veure aquí un article vaig escriure fent una comparativa dels 4 millors brokers de moment.
- Analitzar els diferents REITs i socimis de mercat, inclòs empreses internacionals.
- Analitzar l’evolució dels dividends de les diferents empreses.
De aquesta manera podràs triar i comprar, aquelles societats que poden oferir un major retorn.
2. comprar ETF de REITs o socimis
comprar un ETF equival a comprar diferents accions de diverses empreses en un únic paquet.
Per això, hi ha un clar avantatge entre els ETF i les accions: la diversificació.
A l’comprar ETFs la nostra exposició es veu reduïda i en cas que una de les empreses que componen l’ETF faci “default” la nostra inversió no es veurà molt compromesa.
a més , podem diversificar encara més la nostra cartera si invertim en diversos ETF de diferents zones geogràfiques i diferents tipus d’actius alhora.
➡️ exemples d’ETF REIT
a continuació et mostro alguns exemples d’ETFs que inverteixen en diferents tipus de REITS:
Vanguard Real Estate ETF (VNQ)
Schwab US REIT ETF (SCHH)
iShares Global REIT (Reet)
> > Vols aprendre a invertir amb ETFs?
en el curs d’Alt rendiment en Borsa pots aprendre l’estratègia que jo mateixa faig servir, i amb la qual pots obtenir un rendibilitat mitjana anual d’un 15%. En ell ensenyo a invertir en diferents tipus d’ETFs, alguns dels quals inclouen REITs.
3. Comprar REITs a través de fons d’inversió
Els fons d’inversió especialitzats en immobiliari són una alternativa als ETF.
A l’igual que els ETFs, els fons et permeten diversificar però, a més, en aquest cas és el gestor de el fons qui s’encarrega de decidir en quina societats invertir i en quins no.
Per invertir en immobiliari a través de fons d’inversió és important triar un bon fons amb un bon gestor (i buscar què gestora el comercialitza).
Per a això pots utilitzar les següents plataformes:
- Investing.com
- Morningstar (pots trobar més informació sobre com funciona Morningstar en aquest article).
> > Si t’interessa aprendre més sobre fons d’inversió pots llegir aquest article: “Què són els fons i quines diferències existeixen”.
✅ Invertir en immobiliari sí o no?
Un cop vist com funcionen els REITs i com pots invertir-hi, queda fer-se aquesta pregunta: ¿realment és interessant per a tu invertir en immobiliari?
Invert anar en el sector immobiliari és una excel·lent manera de generar ingressos passius i de diversificar el teu patrimoni.
No obstant això, és important que analitzis la teva situació particular per veure què encaixa millor amb el teu perfil d’inversor.
Per això, invertir en immobiliari dependrà de cada inversor:
- Alguns preferiran les inversions tradicionals (si aquest és el teu cas potser et interessi la meva formació d’inversió immobiliària als EUA on es poden aconseguir unes rendibilitats d’entre un 15 i un 20%).
- Altres preferiran fer-ho a través dels REITs i socimis.
Però conèixer totes les opcions que hi ha al mercat t’ajudarà a decidir per tu mateix quina de les dues maneres s’adapta millor a tu.
des del meu punt de vista, les dues opcions són molt interessants i poden generar-bons ingressos; sempre que, hagis fet una anàlisi prèvia per conèixer quina és la situació i els possibles riscos i retorns d’aquesta inversió.
De fet jo mateixa inverteixo en immobiliari a través dels dos mètodes: comprant béns immobiliaris per llogar i amb ETFs de REITs.