6 agost 2019
Per Jonathan Rivera, Director, Capright
Stephen Hawking temia que el desenvolupament de la Intel·ligència Artificial (IA) completa suposés la fi de la raça humana. Llavors, amb els recents avenços exponencials en la intel·ligència artificial, és natural pensar que la IA aviat reemplaçarà la necessitat d’un avaluador humà de béns arrels comercials. La capacitat de recopilar i afegir vastes quantitats de dades de manera eficient ha millorat en gran mesura la qualitat dels models de valoració automatitzats (AVM), algoritmes informàtics sofisticats que estimen el valor d’una propietat determinada. Durant molt temps, els AVM han estat incorporats en el mercat d’habitatges unifamiliars i ara hi ha diversos grups que intenten expandir l’ús de AVM a propietats comercials. Un percentatge creixent de la nostra indústria creu que les capacitats de dades, l’eficiència i el criteri imparcial de AVM els faran iguals o fins i tot superiors als avaluadors humans. No obstant això, quan es consideren els conjunts de dades limitats i no estandarditzats, la naturalesa subjectiva de gran part de l’procés d’avaluació, els nombrosos judicis que ha de fer un avaluador i l’entorn regulador que requereix responsabilitat personal, és poc probable que els AVM puguin reemplaçar completament a l’avaluador humà en el curt termini.
Judici de l’avaluador a Des de les rendes de l’mercat fins a les estimacions de despeses i els paràmetres d’inversió, els avaluadors emeten desenes d’opinions al llarg de l’procés de valoració. Si bé moltes d’aquestes decisions es basen directament en dades concretes, de vegades poden ser més matisades. Per exemple, una venda recent d’una propietat d’apartament Classe A més nova amb un preu que està notablement per sota de l’preu de venda pot semblar una indicació d’un mercat en declivi. No obstant això, després d’entrevistar corredors actius al mercat immediat, el avaluador s’assabenta que la propietat tenia diversos defectes de disseny que requerien que el comprador invertís un capital significatiu per a posar-hi remei. O, com un altre exemple, a l’revisar les característiques d’una torre d’apartaments antiga, en el paper, la propietat sembla ser un edifici urbà antic de classe B, més antic i típic. No obstant això, després d’una investigació addicional, l’avaluador s’assabenta que l’edifici és reconegut en el mercat com un actiu de “trofeu” i que probablement es vendria amb una taxa de capitalització lleugerament inferior a la mitjana per la seva singularitat arquitectònica. En aquests casos, el judici i l’observació humans tindrien en compte factors importants que una AVM no té capacitat de detectar.
Els AVM són una caixa negra a Per a alguns, l’atractiu dels AVM és que produiria un resultat bastant predictible basat únicament en dades agregades. Això pot funcionar bé durant un mercat de tendència alcista normal, però com vam descobrir durant la crisi financera de 2008, els algoritmes complexos que pocs entenen poden causar un dany significatiu durant una recessió sostinguda. Durant la primera part de l’última dècada, es van utilitzar sistemes automatitzats per construir valors recolzats per hipoteques amb altes qualificacions creditícies. No obstant això, quan els prestataris van començar a incomplir els pagaments, era difícil per als bancs entendre quines parts dels valors recolzats per hipoteques no tenien valor i quins eren solvents. Prendria anys desembullar. A causa de la complexitat dels models informàtics subjacents i a el nombre limitat de persones que entenen la seva mecànica, els AVM per actius comercials tenen riscos similars. En contrast, les avaluacions tradicionals són directes i tots els factors rellevants per a la valoració s’expliquen en la narrativa. A més, el client té la capacitat de parlar amb l’avaluador, qui és personalment responsable de l’opinió.
Els ordinadors no compren ni venen béns arrels comercials
Un apreuament és una opinió de valor que suposa una venda a gran distància entre un comprador disposat i un venedor disposat. Els compradors probables de la majoria dels grans actius de béns arrels comercials són institucions financeres, fons de pensions i fideïcomisos d’inversió. Com a tals, els judicis i decisions que pren el avaluador sobre les motivacions de el comprador i el venedor informen la selecció de la metodologia i els supòsits emprats en el procés de valoració. Fins al moment, un AVM no és capaç d’aquest tipus de judici humà.Els algoritmes informàtics utilitzats en un AVM són excel·lents per extreure dades de diverses fonts de manera precisa i eficient, però no poden comprendre el procés de presa de decisions matisat d’un possible comprador o venedor. A la fi de el dia, els béns arrels comercials són un negoci de relació, i no és possible que un AVM capturi les motivacions de compradors i venedors.
AVM i el mercat d’habitatges unifamiliars a Durant diversos anys , els AVM s’han utilitzat en el mercat residencial unifamiliar (SFR). En molts casos, aquests AVM funcionen bé i són més eficients que els avaluadors humans tradicionals. Aquest és especialment el cas quan el tipus d’habitatge és comercialitzada (per exemple, una gran subdivisió residencial suburbana). No obstant això, fins i tot dins el mercat de SFR, els AVM tenen els seus límits. Per una part substancial de mercat, les regulacions actuals prohibeixen els AVM per a préstecs amb garantia federal o per hipoteques amb preus de venda que superin els $ 400,000. A més, a causa dels diversos factors subjectius que intervenen en les valoracions de SFR, els prestadors reconeixen que els AVM són més útils com a punt de partida en lloc de l’estimació final de la valor.
Les apostes són més altes per a béns arrels comercials: Els actius de béns arrels comercials són sovint actius molt més grans i únics amb valors avaluats que depenen d’una gran varietat d’estimacions i supòsits complexos. Aquest nivell de complexitat augmenta la probabilitat d’un error durant el procés de valoració. Una sola suposició incorrecta pot portar a un canvi massiu en l’estimació de la valor. De moment, els humans encara són molt millors que els ordinadors per reconèixer quan “alguna cosa està malament” amb el valor d’un actiu únic i són més capaços d’identificar errors en les suposicions.
Tot i que una valoració implica una gran quantitat d’anàlisis i càlculs de dades, segueix sent més un art que una ciència. Els avaluadors són bons per observar i integrar factors subjectius que poden no aparèixer en les dades. A més, l’informe i l’avaluador són inavaluables per al client durant el procés de revisió de l’avaluació a l’determinar com i per què es van prendre certes decisions. Finalment, el judici humà és el factor més important a l’determinar les accions d’un probable comprador i venedor. Això no vol dir que els AVM no valguin res. A l’igual que altres avenços tecnològics, probablement seran una eina cada vegada més útil com a part del procés d’avaluació. Però només els humans poden produir valoracions. Per ara, el millor que pot fer una AVM és assistir en el procés de recopilació de dades i establir pautes generals per als avaluadors que han d’assimilar dades subjectives i prendre decisions per les quals són responsables. Si bé AI pot augurar el final eventual de la raça humana, no extingeix la necessitat a curt termini dels avaluadors de béns arrels comercials humans.