Volem parlar una mica sobre un important tema de compra i retenció – l’apalancament financer – per què és bo (i dolent) i potser ho vulgui considerar per als seus projectes de inversió.
Comencem amb …
Què és el palanquejament?
en poques paraules, el palanquejament consta a demanar prestat o fer ús de diners d’altres persones que (esperem) augmenti els rendiments que obtenen les seves inversions. Un préstec és la forma més comuna de palanquejament en el sector immobiliari – s’utilitza una mica del seu propi diners (el seu pagament inicial) per comprar una propietat i vostè demana prestat diners per a la resta de l’import de la compra. Depenent de diverses coses, demanar prestat part o la totalitat de els diners per a la compra pot augmentar (o disminuir) la Tornada sobre la Inversió.
Aquest és un exemple:
Diguem que vostè compra una propietat per 100.000 € i gasta tot els seus propis diners per adquirir-(sense crèdit). Diguem també que la propietat genera 1.200 € per mes de lloguer, i la meitat d’això es va a les despeses. A la fi de cada mes, vostè guanya una mitjana de 600 € en el flux de caixa (guany); això es tradueix en 7.200 € per any en el flux de caixa (guany). Un càlcul senzill de Retorn sobre la Inversió constaria a dividir el guany entre la suma de la inversió (7.200 € / 100.000 €) la qual cosa ens mostra que el nostre Retorn sobre la Inversió d’aquesta propietat és de 7,2%.
Si vam comprar la mateixa propietat amb un típic préstec, on posem un 20% (20.000 €) i demanem prestat el 80% (80.000 €) durant 30 anys a un interès de el 4%. Poseu la informació en una calculadora d’hipoteques i veurà que el pagament mensual seria de 405 €. Tornant als números anteriors, hauríem ara que restar els 405 € per mes a la hipoteca dels 600 € que vostè guanyava, deixant-li amb 195 € per mes en el flux de caixa (ingrés). Això equival a 2.340 € per any en flux de caixa (ingrés).
Com podeu veure, la nostra utilitat anual ha disminuït bastant, però també ho ha fet la nostra inversió total en l’acord – de 100,000 € del nostre propis diners a 20.000 €. El nostre Retorn sobre la Inversió ara es veu així: 2.340 € / $ 20.000 € = 11,7%. Hem augmentat el nostre Retorn sobre la Inversió de 7,2% a 11,7% amb només demanar diners prestats!
El palanquejament Positiu vs Palanquejament Negatiu
En l’exemple anterior, a causa de que els diners prestats (palanquejament) ha augmentat el nostre Retorn sobre la propietat, nosaltres en diem “influència positiva”.
Ara, què passa si tenim el mateix escenari com l’anterior, però en comptes de demanar prestat el 80.000 € a un interès de l’4,5% durant 30 anys, paguem 7% d’interès sobre els diners? a l’posar els números a la nostra calculadora d’hipoteques de nou, obtenim un pagament d’hipoteca mensual de 532 €. Utilitzant el mateix exemple com l’original, restem els 532 € en la hipoteca dels 600 € que estàvem guanyant per mes, i veiem que en aquest escenari, el nostre flux d’efectiu (guany) es redueix a 68 € per mes, o 816 € per any.
Com era d’esperar amb la hipoteca de taxa d’interès més alta, el nostre benefici anual s’ha reduït encara més. I si fem el nostre càlcul de Retorn sobre la inversió – dividint la nostra guany de 816 € a la nostra inversió de 20.000 €, vam determinar que el nostre Retorn sobre la inversió s’ha reduït a 4,1%. En aquest cas, el préstec de diners ha reduït el nostre Retorn sobre la Inversió – quan això passa, en diem “l’apalancament negatiu”.
Les béns arrels són meravelloses porqueson un dels pocs tipus d’inversions on es pot utilitzar el palanquejament, però per la mateixa raó, l’ús inadequat de palanquejament pot ser molt arriscat per als inversors immobiliaris. el primer risc es va esmentar anteriorment – trobar-se en una situació de palanquejament negatiu – però hi ha altres riscos també …
riscos de palanquejament
a més de palanquejament negatiu, hi ha tres grans riscos a l’utilitzar el palanquejament:
1. el palanquejament generalment afegeix costos addicionals a la seva inversió cada mes – el pagament de la hipoteca. Quan vostè compra tot amb efectiu (sense crèdit), si un llogater es muda i la casa queda vacant, el cost mensual per mantenir la propietat és relativament baix – impostos (que en general no es paguen cada mes), assegurances (que tampoc es paguen cada mes) i potser els serveis públics. Si es necessiten tres mesos per aconseguir un nou inquilí a la propietat, les despeses directes de la seva butxaca no seran res divertit, però probablement no ho deixaran fallida.D’altra banda, si vostè té un pagament d’hipoteca de 400 € o 500 € cada mes – com en els exemples anteriors – això suma costos de la seva butxaca de manera significativa quan una unitat està buida … o pitjor encara, quan es té un llogater que no paga i està vostè passant per un desallotjament. Per descomptat, comptar amb reserves d’efectiu pot mitigar aquesta situació, però tot i així no és divertit.
2. El palanquejament pot destruir la liquiditat. Això és el que volem dir amb això: Imagineu una situació en la que necessita una mica de diners ràpid. Per exemple, vostè té una despesa d’emergència, el seu fill està a punt d’anar a la universitat, té factures mèdiques, cal un cotxe nou, etc, i diguem que vostè és propietari d’una casa i vol vendre la casa per aconseguir aquest diners. Si va pagar la propietat en efectiu, vostè podria vendre-la sense importar si el mercat ha augmentat, o si ha disminuït o si es va mantenir igual des del moment que va realitzar la compra. Podria ser necessari enfrontar una pèrdua, però encara es pot vendre. Ara, imagini que vostè tenia un préstec sobre la propietat pel 80% de la valor, i imagineu que el valor de mercat s’ha reduït a un 30% des del moment de la compra (això va succeir en molts llocs en la crisi de l’2007- 2008) – ara ha de més en el préstec del que que pot guanyar venent la seva casa! Si vostè no té diners extra per pagar la diferència entre el que fer i el que guanya per vendre la casa, llavors no la pot vendre.
3. El palanquejament pot provocar la fallida.
Hi ha diversos tipus diferents de préstecs
Un préstec completament amortitzable és un en què, a al final dels seus pagaments, vostè li deu res més a la entitat creditícia i la casa és seva, lliure i clar; un préstec globus és un en què, en algun moment en el futur, s’ha acordat pagar el préstec amb una gran suma global.
Un préstec d’interès fix és aquell en el qual la taxa d’interès es manté igual durant tota la vida de l’préstec;
Un préstec d’interès variable és un on la taxa d’interès pot canviar (cap amunt o avall) anualment.
Si vostè té un préstec de taxa fixa totalment amortitzat (un on la taxa d’interès es manté igual durant tota la vida de l’préstec i després vostè és el propietari de la casa), hi ha poc risc – vostè sap quant ha de cada mes fins al dia en què la casa es trobi totalment pagada. Però, si vostè té un préstec de taxa variable, arribarà un moment en el futur, quan ja sigui que vostè li deu una gran part de diners en efectiu (pagament global) o la seva taxa d’interès pot augmentar, fent que el seu pagament mensual de la hipoteca sigui més alt. En qualsevol / totes dues situacions, si vostè no està preparat, pot ser que es trobi en problemes financers. Si el mercat ha pujat, vostè sempre té l’opció de vendre la casa i sortir de l’préstec; però si el valor de l’habitatge ha disminuït fins al punt que vostè ha més del que val la casa, vostè podria trobar-se enfrontat un judici hipotecari … o pitjor encara, enfrontant la fallida.
Ara que coneix els beneficis i riscos de l’apalancament, probablement val la pena passar uns minuts discutint en quina mesura el palanquejament pot realment ajudar a maximitzar els seus retorns – saber quant palanquejament pot (i no pot) ajudar a recórrer un llarg camí cap a la determinació de quan – i com – s’ha d’utilitzar el palanquejament. 
el valor de palanquejament
el valor de palanquejament es pot demostrar millor mitjançant un gràfic que mostra quan i per quant augmenta la Tornada sobre la Inversió a mesura que augmenta el palanquejament. Per construir aquest gràfic, necessitem un exemple de propietat amb el qual treballar. Vaig a assumir una propietat de lloguer que genera el 2% del seu cost en un lloguer mensual i on tots els costos (despeses + llogar pèrdua + despeses de capital) són el 50% d’aquest ingrés brut. Per exemple, una propietat de 100.000 € amb 2.000 € de lloguer per mes que genera 1.000 € en el flux de caixa després de tots els costos.
Per a una compra realitzada totalment en efectiu podem descobrir quin és el retorn amb força facilitat – la propietat genera el 2% de l’preu de compra a lloguer per mes, però la meitat va a la totalitat dels costos. Això deixa l’1% de el preu de compra a el mes en guanys. Multipliqui per 12 mesos, i això és el 12% de el preu de compra a l’any en guanys. En el nostre exemple anterior, això és 12,000 € en guanys per any en una propietat de 100.000 €. Com es podrà imaginar, això és un retorn sobre la inversió de l’12%. I recordi, això és amb una compra feta completament en efectiu.
El següent gràfic indica com – a mesura que augmenta l’apalancament – el retorn sobre la inversió augmenta.Ens fixem en l’impacte de palanquejament utilitzant dos tipus comuns de préstecs – un préstec convencional (línia blava) i una cartera de préstecs (línia verda) – amb la quantitat de palanquejament assenyalada en l’eix X i el Retorn sobre la inversió que assenyala l’ eix I:
Aquestes són algunes de les conclusions a les quals podem arribar a través d’aquest gràfic:
▪ per sota de l’60% de palanquejament, el retorn de la inversió és bàsicament plana, sense gaire oportunitat per l’apalancament impactar a la tornada sobre la inversió, sense importar el tipus de préstec.
▪ Entre el 60 -80% de palanquejament, l’amortització / taxa de el préstec (préstec convencional té l’amortització més llarga i la menor taxa) determinarà si vostè pot començar a augmentar el seu retorn de la inversió o no.
▪ Per sobre de 80%, qualsevol influència positiva augmentarà en gran mesura el seu retorn sobre la inversió, però la am ortització / taxa jugarà un paper molt IMPORTANT en la mesura l’augment.
La conclusió clau és que, per a quantitats inferiors de palanquejament, no hi ha gran diferència entre el convencional vs la cartera de préstecs – i, de fet, el palanquejament no fa molta diferència. Per a quantitats mitjanes de palanquejament (60-80%), hi ha una gran diferència en la CoC basat en el tipus de préstec triat. I per a una major quantitat de palanquejament, totes dues opcions de préstecs són bones, però els termes / tarifes dels convencionals són molt beneficioses.
Així que, ara que té la majoria de les grans peces de el trencaclosques, la pregunta és: ha de vostè utilitzar el palanquejament per les seves transaccions? O ha de comprar amb tot en efectiu?
En cas que Utilitzeu el Palanquejament
Si usar o no el palanquejament és una pregunta molt personal – el que significa que cada inversor ha de preguntar-se a si mateix quins són els seus objectius, quin és el seu nivell de confort en relació a el risc, etc. Personalment, m’agrada fer servir el palanquejament, ja que augmenta el nostre ROI, però l’utilitzem de manera conservadora per evitar els grans riscos que van juntament amb el seu ús.
Per conservadora, volem dir que:
▪ Sempre ens assegurem que tenim reserves d’efectiu suficients.
▪ Tractem de mantenir el nostre palanquejament al voltant de l’70-80% del que paguem per la propietat (d’aquesta manera, aconseguim els beneficis de palanquejament, però si el mercat cau en un 20-30% i encara ens mantindria “segur”.
▪ Tractem d’usar els préstecs que tenen el període d’amortització més llarg i la taxa d’interès més baixa possible .
tractem d’evitar l’ús de préstecs amb interès variable, i si ho fem, intentem assegurar-nos que tenim un pla d’acció per a quan la taxa d’interès augmenti.
Aquestes són les nostres opinions personals sobre l’ús de l’apalancament. Sé que altres persones mai utilitzen el palanquejament i sempre pag an en efectiu. Sé que altres aprofiten fins al 100% de el preu de compra (posant cap diners del seu compte, si és possible). Cap d’aquestes estratègies és intrínsecament bona o dolenta; és només una qüestió del que és correcte o incorrecte per a cada inversor individual.
Esperem que això li aporti suficient informació per ajudar a prendre decisions informades sobre com va a utilitzar (o no utilitzar) el palanquejament per als seus inversions immobiliàries.