És possible acabar o suspendre un contracte d’arrendament d’un local comercial o d’un habitatge al·legant l’existència de força major o cas fortuït?
Efecte de la força major i cas fortuït en els contractes d’arrendament.
Com a conseqüència de l’emergència social i sanitària generada pel Covid – 19, són molts els comerciants que ens pregunten si es pot acabar el contracte arrendament considerant que han hagut de tancar els seus negocis o que, per la disminució de les seves vendes, el seu negoci s’ha tornat inviable.
es pot al·legar la força major o cas fortuït per acabar el contracte d’arrendament, o per deixar de pagar els cànons d’arrendament?
la llei no considera la força major o el cas fortuït com una causal per acabar el contracte d’arrendament, n i molt menys per deixar de pagar els cànons respectius.
Per l’anterior a el problema s’ha d’abordar d’una altra manera, sense que tinguem una solució ideal i definitiva per al problema.
Força major o cas fortuït com eximent de la responsabilitat per incompliment de l’contracte d’arrendament.
la força major o el cas fortuït no és una causal per acabar contractes, però sí que es pot al·legar com a raó eximent de la responsabilitat derivada de l’incompliment d’un contracte.
Davant la presència d’un fet constitutiu de força major o cas fortuït, l’arrendatari pot veure en l’obligació d’incomplir el contracte d’arrendament, incompliment que es pot donar de dues formes:
- Acabar el contracte abans de el temps acordat.
- Deixar de pagar els cànons d’arrendament.
Un cop incomplert el contracte de arrendament arriben les conseqüència d’aquest incompliment, conseqüències que depenen de l’incompliment:
- Pagament d’una indemnització o pena per acabar el contracte abans d’hora.
- Terminació de el contracte per no pagar l’arrendament.
La força major o cas fortuït poden eximir l’arrendatari d’aquestes conseqüències, tendint clar que aquesta circumstància eximent s’al·lega en judici, és a dir que cal que l’arrendador demani a l’arrendatari, i en judici l’arrendatari proposa com a excepció la força major o el cas fortuït .
Qui al·lega la força major o cas fortuït ha de provar la seva existència, i cada cas particular és diferent, de manera que no hi ha una resposta general vàlida per a tots els casos.
la força major o cas fortuït està definit en l’article primer de la llei 95 de 1890, de la següent manera:
“Es diu força major o cas fortuït , l’imprevist á que no és possible resistir, com un naufragi, un terratrèmol, la presa d’enemics, les actuacions d’autoritat exercits per un f uncionario públic, etc.. “
El fet al·legat ha de ser imprevisible, i ha de ser irresistible, i el primer requisit per al cas de l’Covid – 19 es compleix sense problemes, però el segon, de ser irresistible, és més subjectiu perquè cada cas té circumstàncies diferents que poden variar aquest grau de irresistibilitat, situació que s’ha de provar en judici.
el que es pot guanyar amb la força major o cas fortuït en el contracte d’arrendament.
Assenyalem que la força major i el cas fortuït són eximents de responsabilitat, en la mesura que es pot desvirtuar la culpa de l’arrendatari en l’incompliment de l’contracte.
Si amb això es desvirtua la culpa en l’incompliment, la conseqüència de l’incompliment no s’imposa a què ha incomplert.
Com ja es va dir, el incompliment de l’contracte d’arrendament per regla general té com a conseqüència el pagament d’una indemnització o la finalització de l’contra to per part de l’arrendador, segons correspongui.
Si l’arrendatari acaba el contracte d’arrendament anticipadament, haurà de pagar la pena que s’hagi acordat en el contracte, i si l’assumpte es va a judici i s’aconsegueix provar la força major o el cas fortuït, l’arrendatari es pot lliurar de pagar aquesta indemnització.
Si l’arrendatari no acaba el contracte d’arrendament, però deixa de pagar els cànons, l’arrendador pot acabar el contracte de arrendament per aquest incompliment, i l’arrendatari pot negar-se a desocupar el local, i en el procés de restitució d’immoble que iniciï l’arrendador, l’arrendatari pot proposar com a excepció la força major o el cas fortuït, que de provar pot frustrar el llançament.
el que no s’aconsegueix amb la força major o el cas fortuït, és que l’arrendatari s’alliberi de l’pagament de l’cànon d’arrendament.
En qualsevol escenari possible l’arrendatari ha de pagar l’arrendament, doncs, es repeteix, la força major allibera de la responsabilitat que es pugui derivar de l’incompliment, més no de l’obligació de satisfer l’obligació principal de l’contracte.
Solucions suggerides.
La situació d’emergència actual es caracteritza perquè pot afectar tant a l’arrendador com a l’arrendatari, la qual cosa és apropiat perquè les parts puguin renegociar el contracte abans d’acabar o incomplir-ho.
Abans d’acabar el contracte s’ha d’explorar la possibilitat que l’arrendador disminueixi el preu de l’arrendament, o fins i tot que es condoni alguns mesos d’arrendament fins que se superi l’emergència.
Això no és desgavellat perquè l’arrendador pot comprendre que, si el seu llogater se’n va, passaran mesos abans que pugui arrendar novament el seu local, així que segurament li resulti més favorable disminuir el preu de l’arrendament d’arriscar es a quedar amb un local buit durant mesos.
Quan és difícil per a l’arrendatari pagar l’arrendament, i és difícil per a l’arrendador aconseguir un altre arrendatari, el més savi és arribar a un nou acord satisfactori per a les parts .
un altre aspecte que ha d’avaluar l’arrendador, és que actualment la justícia està gairebé paralitzada, així que iniciar un procés judicial ara pot resultar frustrant, raó suficient per arribar a un acord amistós, ja sigui per acabar el contracte d’arrendament, o per continuar-ho en condicions que ho permetin.